Investir dans l’immobilier locatif est une excellente manière de se constituer un patrimoine. Toutefois, choisir la bonne structure juridique est crucial pour optimiser fiscalement et juridiquement son investissement. Dans cet article, nous faisons le point sur les avantages et les limites des deux statuts les plus populaires : la SCI et la SARL de famille.
La SCI : classique et flexible
La Société Civile Immobilière (SCI) est sans doute le statut le plus répandu pour investir à plusieurs dans l’immobilier locatif. Son principal avantage réside dans sa flexibilité juridique :
- Location nue ou meublée : La SCI peut effectuer de la location nue, et de façon marginale (moins de 10% des recettes annuelles), de la location meublée sans basculer dans un autre régime fiscal.
- Fiscalité au choix : À l’impôt sur le revenu (IR), vous déclarez vos revenus comme des revenus fonciers sans amortissement possible. À l’impôt sur les sociétés (IS), vous pouvez amortir le bien, mais attention, cela augmente artificiellement la plus-value imposable à la revente.
- Responsabilité illimitée : Les associés engagent leur responsabilité personnelle. Attention toutefois, en cas d’emprunt, les banques exigent généralement des cautions personnelles, rendant ce point relatif.
La SARL de famille : une alternative fiscale avantageuse
La SARL de famille est moins connue mais possède de solides atouts, notamment fiscaux :
Conditions spécifiques :
- La SARL doit être constituée exclusivement entre membres d’une même famille.
- Elle doit obligatoirement pratiquer une activité commerciale, principalement la location meublée.
Avantages fiscaux majeurs :
- Option pour l’impôt sur le revenu (IR) : Possible uniquement en SARL de famille. Ceci permet d’amortir le bien immobilier sans réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value en cas de revente (comme le statut LMNP).
- Responsabilité limitée : Contrairement à la SCI, la responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports.
Attention aux charges sociales :
Un point important souvent oublié concerne les charges sociales : le gérant majoritaire d’une SARL de famille relève du régime des indépendants (SSI, ex-RSI). Cela entraîne une cotisation sociale minimale obligatoire d’environ 1200 €/an, même en cas de déficit.
Comparaison rapide des deux structures
| Critères | SCI (IR) | SCI (IS) | SARL de famille (IR) |
|---|---|---|---|
| Location nue | Oui | Oui | Non |
| Location meublée | Limité à 10% | Oui | Oui (obligatoire) |
| Amortissement du bien | Non | Oui (mais réintégration à la revente) | Oui (sans réintégration à la revente) |
| Charges sociales du gérant | Non | Non | Oui (1200€/an minimum si majoritaire) |
| Responsabilité des associés | Illimitée | Illimitée | Limitée |
Quelle structure privilégier pour votre projet ?
- Privilégiez la SCI à l’IR si vous souhaitez faire de la location nue principalement sans complexité administrative.
- Optez pour la SARL de famille si vous faites exclusivement de la location meublée en famille et souhaitez bénéficier des avantages fiscaux du statut LMNP tout en étant protégé juridiquement.
- La SCI à l’IS convient aux projets importants où l’amortissement fiscal est primordial, en acceptant une taxation plus élevée des plus-values à la revente.
Conclusion
Le choix entre une SCI et une SARL de famille dépend de votre projet immobilier, du type de location envisagé, de votre horizon de détention, et des objectifs fiscaux à court et long terme. Pour faire le meilleur n’hésitez pas à nous contacter.
