La SARL de famille est devenue une structure particulièrement attractive pour les investisseurs immobiliers. Encore méconnue il y a quelques années, elle gagne aujourd’hui en popularité grâce à ses avantages fiscaux et ses modalités spécifiques. Voyons ensemble pourquoi et comment utiliser cette forme juridique pour tes investissements immobiliers.
Qu’est-ce qu’une SARL de famille ?
Une SARL de famille est une Société à Responsabilité Limitée constituée exclusivement entre membres d’une même famille : parents, enfants, frères, sœurs, conjoints ou partenaires de PACS. Sa particularité essentielle est la possibilité d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR) de manière illimitée, sous certaines conditions précises.
Pourquoi investir via une SARL de famille ?
Avantage fiscal majeur : l’impôt sur le revenu
Le principal intérêt de la SARL de famille est son option pour l’impôt sur le revenu. Concrètement, cela permet :
- D’appliquer les mêmes règles fiscales que pour la location meublée (LMNP ou LMP).
- De bénéficier de l’amortissement comptable et de déduire l’ensemble des charges liées à ton activité immobilière.
- De profiter des abattements fiscaux sur les plus-values en cas de revente, notamment en régime LMNP.
La responsabilité limitée, un avantage à nuancer
Bien que la responsabilité limitée soit souvent mise en avant, dans les faits, les banques exigent généralement des garanties personnelles pour accorder un prêt immobilier. Ainsi, l’intérêt réel de cet avantage est relatif dans le cadre immobilier.
Transmission facilitée du patrimoine
Un autre point fort est la facilité de transmission du patrimoine. Détenir un bien en SARL de famille simplifie le processus de transmission à tes enfants, grâce à des stratégies comme le démembrement ou les donations progressives bénéficiant des abattements fiscaux.
Conditions et limites d’utilisation
Les conditions impératives
Pour bénéficier pleinement du régime fiscal avantageux de la SARL de famille, il est indispensable de respecter ces deux conditions :
- Lien familial obligatoire : Les associés doivent impérativement être membres d’une même famille.
- Activité commerciale obligatoire : La société doit exploiter les biens immobiliers en location meublée. Attention, un passage à la location nue entraînera automatiquement une bascule vers l’impôt sur les sociétés (IS).
Attention aux événements familiaux
En cas de divorce, les conditions familiales ne sont plus respectées, entraînant la perte de l’option fiscale à l’impôt sur le revenu. Il est donc essentiel de prévoir ce risque en amont.
Impacts fiscaux sur les associés
En optant pour l’impôt sur le revenu, la SARL de famille est transparente fiscalement. Chaque associé est directement imposé sur sa part de bénéfices selon sa tranche marginale d’imposition, en ajoutant les prélèvements sociaux de 17,2 %. Ainsi :
- Une tranche marginale basse rend ce montage très avantageux.
- Une tranche marginale élevée peut augmenter significativement la fiscalité personnelle.
Vigilance sur les cotisations sociales
Un point crucial souvent méconnu concerne les cotisations sociales du gérant majoritaire. Si tu es gérant majoritaire d’une SARL de famille, tu relèves obligatoirement du régime social des indépendants (SSI). Même en cas de déficit fiscal, un minimum de cotisations (environ 1200 € par an) est dû.
Conseil : réfléchis bien à la répartition de la gérance pour éviter des coûts sociaux inutiles.
Conclusion
La SARL de famille est une excellente structure pour investir en immobilier locatif, à condition de bien en comprendre toutes les facettes et de vérifier que ton profil fiscal et familial correspond parfaitement à ses spécificités. Un accompagnement professionnel reste indispensable pour maximiser les avantages de cette forme juridique.
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