Le régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est souvent qualifié de « niche fiscale ». Chaque année, la question de sa pérennité revient dans l’actualité. Alors, le LMNP est-il réellement menacé en 2023 ? Décryptons ensemble les évolutions possibles et les impacts pour les investisseurs immobiliers.
Sommaire
- Le régime LMNP : rappel et avantages
- Ce qui change (ou pas) en 2023
- Focus sur les locations saisonnières
- Nos conseils pour optimiser votre fiscalité LMNP
1. Le régime LMNP : rappel et avantages
A. Qu’est-ce que le LMNP ?
Le régime LMNP s’applique aux propriétaires qui louent des biens meublés sans en faire leur activité principale. Ce statut est particulièrement avantageux pour les investisseurs, car il permet une gestion fiscale simplifiée et des avantages significatifs.
B. Les avantages du LMNP
- Amortissement comptable : Les investisseurs peuvent amortir leur bien (hors terrain), ce qui réduit fortement leur base imposable.
- Régime fiscal attractif : Au régime réel, les charges et les amortissements permettent souvent de neutraliser l’imposition.
- Plus-value avantageuse : Contrairement à d’autres régimes, les amortissements ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière.
2. Ce qui change (ou pas) en 2023
A. Pas de suppression pour la longue durée
Les investisseurs en location meublée longue durée peuvent être rassurés : aucun changement majeur ne vise à supprimer ou restreindre le régime LMNP en 2023. Ce statut reste une option fiscale très avantageuse, notamment au régime réel.
B. Revalorisation des seuils du micro-BIC
Pour les investisseurs au régime forfaitaire (micro-BIC), les seuils sont ajustés tous les trois ans :
- Longue durée : seuil relevé à 77 700 € (contre 72 600 € auparavant).
- Location saisonnière classée : seuil porté à 188 600 € (contre 176 200 €).
Ces seuils permettent de bénéficier d’un abattement forfaitaire (50 % pour la longue durée, 71 % pour les biens classés).
3. Focus sur les locations saisonnières
A. Une fiscalité plus contraignante pour les meublés touristiques
Les locations meublées de courte durée, souvent proposées via des plateformes comme Airbnb, sont de plus en plus encadrées. Deux mesures phares du projet de loi de finances 2023 pourraient impacter ces activités :
- Soumission à la TVA :
- Actuellement, la TVA s’applique uniquement si le propriétaire propose des services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage quotidien, accueil).
- Une évolution législative prévoit de soumettre toutes les locations saisonnières à la TVA, même sans services hôteliers. Toutefois, la franchise en base de TVA reste applicable jusqu’à 85 800 € de chiffre d’affaires.
- Exclusion du régime micro-BIC pour les multipropriétaires :
- Les investisseurs détenant plus de trois biens en location saisonnière pourraient être exclus du régime micro-BIC.
- Ils seraient automatiquement soumis au régime réel, parfois moins favorable dans le cas de fortes rentabilités.
4. Nos conseils pour optimiser votre fiscalité LMNP
A. Restez informé des évolutions réglementaires
Le cadre fiscal des locations saisonnières est en constante évolution. Suivez l’actualité législative, notamment les lois de finances annuelles.
B. Faites des simulations fiscales
Le choix entre le régime réel et le micro-BIC dépend de votre situation personnelle. Consultez un expert-comptable pour évaluer l’impact de chaque option.
C. Classez vos biens
Pour les locations saisonnières, obtenir un classement peut augmenter l’abattement fiscal à 71 % et rendre vos biens plus attractifs pour les locataires.
D. Évaluez l’opportunité de la TVA
Si votre activité est soumise à TVA, calculez si cette contrainte peut être compensée par la récupération de la TVA sur vos dépenses (travaux, frais d’entretien, etc.).
Conclusion : Le LMNP reste avantageux en 2023
Le régime LMNP demeure une option fiscale très intéressante, surtout pour les investisseurs en longue durée. Les évolutions récentes touchent principalement les locations saisonnières, avec des restrictions accrues et une fiscalité plus complexe.
Pour sécuriser votre stratégie d’investissement, il est essentiel de :
- Suivre les évolutions réglementaires.
- Être accompagné par un expert-comptable spécialisé.
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