(transcription texte de la vidéo)

Quelles différences entre la location meublée et la location nue.

Bonjour et bienvenue chez PMC expertise comptable. Je m’appelle Célia Petrissans, je suis expert-comptable.

Aujourd’hui, dans cette nouvelle vidéo, on va voir la différence entre la location meublée et de la location nue.

Donc, entre ces deux types de location en location meublée ou non meublée, on va avoir des différences. Ces différences vont être en termes notamment de contrat et des différences en termes de fiscalité entre ces deux régimes.

Location meublée vs location nue : une différence en termes de contrat. 

Tout d’abord, la différence en termes de contrat. Effectivement, quand vous louez un bien en nue, vous allez avoir un bail spécifique. Lorsque vous êtes sur la location meublée, vous allez avoir trois différents types de bail : un bail meublé classique, un bail meublé étudiant et aujourd’hui, un bail mobilité.

La durée va varier entre ces différents contrats. Lorsque nous sommes sur de la location nue, on est sur une durée de trois ans au niveau du bail. Sur un bail de location meublée classique, on est sur une durée de contrat d’un an ou neuf mois pour un étudiant. Puis quand on est sur un bail mobilité, on est sur une durée variable de 1 à 10 mois.

Ces différences juridiques ont également une différence en termes de droit de résiliation du locataire.

Effectivement, le locataire aura donc un préavis de trois mois pour la location nue ou un mois, lorsqu’on est en zone tendue. Il aura un mois de préavis lorsque l’on sera sur de la location meublée.

Le bail doit encadrer notamment les meubles qui sont indiqués pour de la location meublée.

Quels sont les meubles obligatoires dans un bail de location meublée ?

Ce seront tous les meubles qui seront indispensables à la vie du locataire. La liste de ces meubles est encadrée.

On a une liste de 11 mobiliers qui sont indispensables pour que le bail soit réellement qualifié de location meublée. Pour cela, on se réfère à un décret de 2015 qui liste précisément cette liste de 11 éléments.

Ce sont en fait tous les éléments qui vont permettre au locataire de pouvoir vivre dans le bien sans apporter spécifiquement d’autres biens. Par ailleurs, les meubles indiqués dans le bail n’ont pas à être neufs, mais ils doivent être cependant en état d’usage et le propriétaire devra donc les remplacer si nécessaire.

On l’a vu, louer en vide ou louer en meublé va avoir un impact sur le contrat, sur le bail qui va être signé. La différence entre la location nue et la location meublée va avoir une incidence sur la nature du contrat. Sur la nature du bail.

Cette différence entre location nue et meublée va également être perçue au niveau de la fiscalité.

Si, en louant un bien en ville, vous relevez de la fiscalité des revenus fonciers alors que vous avez un bien en location meublée : la fiscalité des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Autrement dit, vous relevez d’une activité assimilée commerciale.

Dans les deux cas revenus fonciers, revenus de location meublée. On a à chaque fois un régime forfaitaire et un régime réel.

Le régime forfaitaire

Le régime forfaitaire, c’est qu’en fait, effectivement, on va déclarer ses revenus et l’administration fiscale va appliquer un abattement. Cet abattement sera de 50 % en location meublée, pour de la location longue durée. Il pourra être jusqu’à 71 % pour la location meublée de tourisme classé en location nue. Le régime forfaitaire prévoit un abattement de 30 %.

Concrètement, ce qu’il faut retenir au niveau du régime forfaitaire. Si les frais et charges au réel sont supérieurs au montant de l’abattement, on a tout intérêt à se placer sur un régime réel. Lorsque l’on est sur un régime réel, sur des revenus fonciers, on peut déclarer ces éléments directement au niveau de sa déclaration d’impôt sur le revenu ou au niveau des revenus fonciers.

Il va falloir indiquer effectivement l’ensemble des revenus encaissés de l’année. Puis déduire l’ensemble des charges qui sont prévues en revenus fonciers. On va avoir un résultat et donc ce résultat va redescendre au niveau de votre tranche marginale d’impôt sur le revenu. Ce résultat va être soumis aux prélèvements sociaux à 17,2 %.

Dans le cas du régime des revenus de location meublée, on est sur un régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ça veut dire que ça va être un peu plus compliqué en termes de détermination du résultat annuel. Car concrètement, on doit tenir une comptabilité et on doit produire chaque année : une liasse fiscale, un bilan, un compte de résultat pour l’administration fiscale.

Ces éléments doivent être déclarés à part. Ensuite, on doit simplement reporter le résultat au niveau de sa déclaration personnelle d’impôt sur le revenu. Ce qu’il faut savoir effectivement sur le régime des BIC. À partir du moment où on est sur une comptabilité assimilée commerciale au régime réel, on va pouvoir déduire toutes ces charges au réel. Mais on va pouvoir faire ce que l’on appelle « amortir le bien immobilier ». C’est-à-dire passer une partie de la valeur du bien immobilier chaque année en charges.

Ce qui fait que sous ce régime-là, ça va permettre de générer des charges complémentaires, des charges qui ne sont pas décaissées et qui permettent de réduire l’assiette d’imposition annuelle. Bien souvent, c’est pour ça qu’on parle de ce régime-là. Le régime loueur meublé LMNP, donc le régime BIC sur un régime réel qui permet de déduire ses charges et qui, bien souvent, est intéressant fiscalement.

À PROPOS : 

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Nous espérons que cet article vous aura aidé à comprendre la différence être la location meublée et la location nue.