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(transcription texte de la vidéo)

LOCATION MEUBLÉE : QUELLE FISCALITÉ RELATIVE À CES REVENUS ?

Bonjour et bienvenue sur la chaîne PMC expertise comptable.

Je m’appelle Célia Petrissans et je suis expert comptable. On accompagne les dirigeants d’entreprise dans leur développement, mais également les investisseurs immobiliers. On partage du contenu à destination des entrepreneurs, des investisseurs, mais également des interviews pour vous inspirer et continuer à entreprendre et à investir dans l’immobilier.

Aujourd’hui, dans cette nouvelle vidéo, on va voir : quelle est la fiscalité relative aux revenus de la location meublée ?

En location meublée, on considère ces revenus comme étant des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). À la différence de la location nue où les revenus sont assimilés fiscalement à des revenus fonciers. Cette différence d’appréciation entre les revenus en location nue et en location meublée va avoir une incidence sur la fiscalité. Au niveau des revenus BIC, on va avoir des obligations comptables proches d’une entreprise commerciale. La fiscalité sur ces revenus diffère en fonction notamment du montant des revenus déclarés.

Il existe deux cas d’exonération de revenu en location meublée.

Ces deux cas sont effectivement très précis :

La première exonération concerne la location d’une partie de sa résidence principale. Dans ce cas-là, si on loue une partie de sa résidence principale en fonction d’un montant de loyer établi et jugé comme étant raisonnable, on va être exonéré. On peut être exonéré sur ces revenus dont le montant est déterminé en fonction d’un prix au mètre carré qui diffère en Ile de France et dans les autres régions.

En 2020, le prix au mètre carré est de 190 € / an en Ile de France et 140 € dans les autres régions. Le plafond peut être réévalué chaque année. Si on loue une chambre de 20 mètres carrés chez soi en région parisienne, on peut donc être exonéré. À condition que le loyer ne dépasse pas 190 x 20 mètres carrés divisés par 12. Cela fait donc 317 € / mois. Donc, si le loyer n’excède pas 317 € par mois pour 20 mètres carrés, dans ce cas-là, on sera exonéré sur ses revenus.

Donc, il faut savoir effectivement que ces valeurs sont extrêmement faibles. Et dans la réalité, quand on loue un prix de marché, on dépasse ces valeurs d’exonération.

Il existe un autre cas d’exonération pour les chambres d’hôtes.

Lorsque vous louez une chambre d’hôtes et qu’on n’excède pas à l’année 760 € par an de revenus. Vous ne serez pas imposé, sur vos revenus de location meublée. Donc, voici les deux cas d’exonération qui sont quand même assez limités.

Donc, maintenant, au niveau de la fiscalité, on a vu effectivement que les revenus de location meublée relevaient des bénéfices industriels et commerciaux.

Deux régimes s’appliquent. Le régime micro-BIC (forfaitaire simplifié) et le régime réel où on va déclarer ses revenus et dépenses au réel.

Le régime Micro BIC

C’est un régime qui va s’appliquer jusqu’à 72. 600 € de revenus par an ou en dessous de ces revenus sur option. Au-delà de 72. 600 € de revenus de location par an, on relève automatiquement du régime réel.

Le régime micro-forfaitaire est dit un régime simplifié. Très simplement, on va déclarer au niveau de son impôt sur le revenu les recettes encaissées, c’est-à-dire les loyers plus les charges. Sur ce montant, on va vous appliquer un abattement qui sera de 50 %. Cet abattement est de 50 % si vous faites de la location longue durée. Au niveau des obligations, vous devez remplir un Cerfa, le POI qui va indiquer votre début d’activité.

C’est un document que vous devez remplir et retourner au greffe du tribunal de commerce de la région dont dépend le bien. Ce POI doit être retourné dans les 15 jours du début d’activité. Il doit être réalisé que vous vous placiez sous le régime forfaitaire ou sur le régime réel de la location meublée. L’abattement de 50 % est donc intéressant si vos charges sont inférieures à 50% de vos loyers au réel. Où dans ce cas-là, vous aurez tout intérêt à vous placer sous le régime forfaitaire.

Attention :

En cours d’année, vous pouvez opter ou changer de régime réel, forfaitaire ou forfaitaire au réel avant le 1er février de chaque année. 1er février de l’année “n” pour l’imposition fiscale au cours de l’année “n”. Si vous réalisez de la location meublée pour un bien qui est classé, l’abattement ne sera pas donc de 50%, mais sera plus intéressant, il sera donc de 71 %.

Dans ce cas-là, le plafond est également relevé. Nous ne sommes pas à 72 600. Mais à un plafond maximum de loyers pour relever de ce régime forfaitaire de 176 200 € de loyer.

Le régime réel.

Comme son nom l’indique, effectivement, c’est un régime réel. On va déclarer ses revenus, ses loyers encaissés au réel et on va déclarer en face ses charges, l’ensemble des charges qui vont être déductibles.

Lorsque l’on dépasse 72.600 € de loyer à l’année, on relève automatiquement de ce régime réel. Mais on peut bien sûr en dessous de ce montant de loyers opter pour ce régime si cela est plus intéressant.

Quel est l’avantage de ce régime ? 

L’avantage de ce régime sera donc de déduire l’ensemble de vos charges réelles et également ce que l’on appelle les amortissements. Donc, au niveau des charges déductibles, on va donc pouvoir déduire les frais d’acquisition : frais de notaire, frais de gestion du bien immobilier, les impôts locaux, les assurances du prêt, Assurance propriétaire non-occupant, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt…

On va pouvoir également amortir le mobilier, amortir les travaux réalisés. La charge ne va pas passer l’année forcément de réalisation des travaux, mais la charge va être étalée sur la durée d’utilisation probable des travaux. Par exemple, pour certains travaux, on va considérer leur durée de vie sur 10 ans. Les travaux vont être déduits chaque année pendant 10 ans.

Un dixième va passer en charges chaque année. On peut également déduire l’amortissement de l’immeuble, l’amortissement du bien immobilier, donc l’amortissement sera calculé sur effectivement la valeur du bien. On va retraiter une quote-part qui va correspondre à la valeur du terrain. Le reste doit être amorti sur sa durée probable d’utilisation.

Quelles sont les obligations comptables ? 

Au niveau des obligations comptables, vous serez sur une comptabilité assimilée commerciale. Donc on doit produire une liasse fiscale chaque année : bilan, compte de résultat, suivi des amortissements. Chaque année, vous avez l’obligation de télé déclarer ces éléments à l’administration fiscale.

Il s’agit, au niveau de la liasse fiscale, d’une 2033. Donc, pour savoir s’il est plus intéressant de se placer sous le régime réel ou sur le régime forfaitaire, il faut faire un comparatif. Si vous avez des questions à ce sujet, n’hésitez pas à nous solliciter.

On pourra vous faire un comparatif et comparer la fiscalité de vos revenus de location meublée sous le régime forfaitaire et sous le régime réel. Le régime réel est plus intéressant grâce aux amortissements qui vont permettre de réduire la base taxable annuelle et donc de réduire la fiscalité annuelle sur ses revenus de location meublée.

À PROPOS :

Si vous avez des questions, n’hésitez pas à les poster en commentaire de cette vidéo. On se retrouve très bientôt pour une nouvelle vidéo sur la chaîne PMC expertise comptable.

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