fbpx

 

(retranscription de la vidéo)

Faut-il créer une SCI à l’IS ou à l’IR ?

 

Bonjour et bienvenue Chez  PMC expertise comptable.

Aujourd’hui, dans cette nouvelle vidéo, on va répondre à une question que l’on nous pose très fréquemment : “est ce que je dois créer une SCI à l’IS ou à l’IR dans le cadre de mon prochain projet d’investissement immobilier?”

Je suis Célia Petrissans, je suis expert-comptable et la fondatrice du cabinet PMC expertise comptable. Dans ce cabinet, on accompagne des créateurs d’entreprise, des porteurs de projets et des entrepreneurs dans leur développement. On accompagne également des investisseurs immobiliers sur le choix du statut adopté dans le cadre de leurs investissements immobiliers.

Une SCI à l’IS ou à L’IR qu’est ce que c’est ?

Vous le savez certainement, la SCI, c’est en fait une société civile immobilière. C’est une société qui va porter un bien immobilier, qui va être exploitée dans une optique patrimoniale. Elle va donc être utilisée dans le cadre d’un projet d’investissement locatif.

L’objectif de la SCI, est d’exploiter un patrimoine immobilier. Une SCI à l’IS ou à l’IR c’est en fait un impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu.

La grosse différence entre ces deux structure va être dans un premier temps la fiscalité. C’est à dire que dans un cas, vous allez relever de l’impôt sur le revenu et dans l’autre relever de l’impôt sur les sociétés.

Quelles sont les différences entre une SCI à l’impôt sur les sociétés et à l’impôt sur le revenu ?

Nous allons expliquer un petit peu les différences et autre chose déterminante ce sera également la fiscalité de la plus value lors de la revente.

Dans un cas, vous allez relever du régime de plus value des particuliers et dans l’autre cas, vous allez relevez du régime de plus values des entreprises.

Tout d’abord, dans le cadre d’une SCI à l’impôt sur le revenu, on parle très souvent de transparence fiscale. Qu’est ce que c’est ? Et bien ce n’est pas la structure qui va être imposée elle même en tant que telle, les résultats éventuels dégagés par la SCI vont remonter au niveau de l’imposition des associés de la société. Donc, pour toutes les sociétés civiles, il faut au moins effectivement deux associés pour constituer la société civile immobilière.

Si vous êtes deux associés, chaque associé va être imposé au niveau de son impôt sur le revenu personnel, de sa quote part de détention dans la SCI. C’est pour ça qu’on parle de transparence fiscale. Ce n’est pas la société elle même, ce sont ses associés directement. En outre, si les associés sont des personnes physiques, ils vont être imposés au niveau de leurs impôt sur le revenu.

Au niveau de la fiscalité en SCI à l’impôt sur le revenu on relève du régime des revenus fonciers.

Les revenus vont être taxés en tant que tel au niveau de l’impôt sur le revenu personnel de chaque associé. Ce que ça implique en terme de résultats : chaque année, vous allez avoir un résultat qui va être positif en dehors de cas des travaux où vous pouvez avoir un déficit reportable. Lorsque vous avez un bénéfice sous ce régime, il est fiscalisé au niveau de votre impôt sur le revenu personnel.
Donc, dans votre tranche marginale à l’impôt sur le revenu, il est fiscaliser également aux prélèvements sociaux à la CSG, CRDS au taux de 17,2 %.

En revenus fonciers si vous faites des travaux et qu’ils relèvent des travaux qui sont déductibles, il faut également faire le point. Attention sur ce point là, effectivement, l’intégralité des travaux risque de ne pas forcément être déductible en revenus fonciers.

Il faut être très vigilant sur la détermination des travaux qui sont déductibles lorsque ce sont des travaux déductibles ils peuvent s’imputer sur le résultat. Vous pouvez arriver éventuellement en déficit et sous ce régime là, effectivement, le déficit peut être imputé au niveau de votre impôt sur le revenu personnel jusqu’à 10 700 euros la première année. Et ensuite, ce déficit est reporté en avant.

Au niveau du régime de la plus value, donc plus value c’est en cas de revente du bien. Si vous faites une plus value sur la vente de votre bien immobilier. Donc on va être à peu près à 36% au niveau de la fiscalité sur la plus value qui comprend la plus value en tant que telle et les prélèvements sociaux.

Donc, il faut savoir qu’en SCI à l’impôt sur le revenu, on va avoir des abattements pour durée de détention. C’est à dire que le montant, le taux de la plus value va diminuer en fonction du nombre d’années de détention du bien. Au bout de 30 ans, vous serez exonéré en totalité de la fiscalité sur la plus value, que ce soit la plus value en tant que telle et les prélèvements sociaux dès la sixième année. Vous bénéficiez d’un abattement pour durée de détention qui permet de diminuer la fiscalité sur la plus value.

Au niveau de la SCI à l’impôt sur les sociétés ( SCI à l’IS )

On est pas du tout effectivement sur le même régime. Il n’y a plus de transparence fiscale. S’il y a des bénéfices, c’est la société elle même qui va payer de l’impôt sur les sociétés. Impôt sur les sociétés, ce sera 15% jusqu’à 36.000 euros de bénéfice et 28% au delà actuellement.

Aujourd’hui, les taux d’impôt sur les sociétés vont très certainement diminuer à l’avenir. C’est dans le projet de la loi de finance qu’au niveau de la SCI à l’impôt sur les sociétés, on va pouvoir déduire l’ensemble des charges décaissées qui seront déductibles d’ailleurs en revenus fonciers.

Mais on peut également déduire ce que l’on appelle l’amortissement de l’immeuble, qui n’est pas possible en revenus fonciers. Si la société fait quand même des bénéfices après amortissement du bien, la société elle même paiera de l’impôt sur les sociétés. Il n’y a rien qui redescend automatiquement au niveau de la fiscalité personnelle des associés de la SCI. Ça c’est la principale différence entre la SCI à l’IR et l’IS. C’est à dire que si la société fait des bénéfices, elle paye l’impôt sur les sociétés et donc le bénéfice reste au niveau de la SC.

Si, en tant qu’associé, vous souhaitez percevoir de la rémunération, vous souhaitez prendre de l’argent. En fait, il faudra verser des dividendes. Vous allez devoir verser des dividendes et vous serez imposé à 30% au niveau de la flat tax.

Donc, en fait, en SCI à l’impôt sur les sociétés. La différence, c’est que les revenus de la SCI sont ceux de la SCI. Ils vont être encapsulés en quelque sorte sur la société, ce qui n’est pas le cas en SCI à l’impôt sur le revenu où les revenus descendent directement directement au niveau de votre fiscalité personnelle.

La SCI à l’impôt sur les sociétés a l’avantage de pouvoir protéger davantage votre fiscalité puisque ce ne sera pas automatique, vous aurez de la fiscalité à l’impôt sur le revenu. Personnellement, seulement si vous verser des dividendes, si vous ne vous versez pas de dividendes, il n’y aura donc aucune fiscalité au niveau de votre impôt sur le revenu personnel. La différence également au niveau de l’impôt sur les sociétés sera lors de la revente d’un bien. Donc, lors de la revente d’un bien.

Effectivement, on relèvera pas de la plus value des particuliers, mais on sera imposé à l’impôt sur les sociétés, donc 15% et donc 28% au delà. La fiscalité sera directement calculée au sein de la SCI à l’impôt sur les sociétés. Effectivement, on va tenir compte des amortissements que l’on aura pratiqué.
Pour résumer, la fiscalité sera plus lourde au niveau de la SCI à l’impôt sur les sociétés dans le cadre d’une détention à long terme lorsque l’on revend un bien.

Par contre, la SCI à l’impôt sur les sociétés. Le gros avantage, c’est qu’elle vous aura permis de limiter votre fiscalité chaque année au niveau de l’impôt sur le revenu. Pendant toute la durée de détention du bien à l’impôt sur les sociétés vous n’allez pas payer d’impôt sur le revenu.

Attention la revente d’une SCI à l’IS peut engendrer une lourde fiscalité.

Par contre, le jour où vous revendez effectivement là, vous aurez une fiscalité qui peut être lourde. À la différence SCI à l’impôt sur le revenu en dehors de cas de travaux qui peuvent s’imputer seulement la première année au niveau de votre impôt sur le revenu en dehors de ce cas précis.

Une fois que les travaux sont apurés chaque année, vous allez avoir des revenus, sachant qu’en plus, on ne pourra pas amortir le bien. On aura beaucoup moins de charges à l’impôt sur le revenu. Chaque année, vous allez avoir de la fiscalité personnelle au niveau de l’impôt sur le revenu.

Vous allez parfois être fiscalisé sur des flux de trésorerie que vous n’avez pas forcément parce que parfois, effectivement, vous aurez effectivement un loyer. Mais en face, vous aurez un
remboursement de crédit. La problématique sera effectivement le niveau de fiscalité à l’impôt sur le revenu chaque année en SCI.

Que faut-il en conclure : SCI à l’IS ou l’IR ?

En d’autres termes, entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés, ça va dépendre de votre stratégie d’investissement. Est ce que vous souhaitez continuer à investir et à réinvestir derrière en SCI à l’impôt sur le revenu vous risquez d’être rapidement limité par la fiscalité annuelle. Puisque la fiscalité annuelle est très lourde en dehors de travaux spécifiques.

Si vous souhaitez continuer à réinvestir derrière et ne pas être fiscalisés au niveau de votre impôt sur le revenu personnel, il faudra plutôt opter pour laisser à l’impôt sur les sociétés. C’est un choix qui doit s’appréhender en fonction des avantages et des inconvénients de chacune, en fonction de votre stratégie d’investissement. On va pouvoir déterminer quel sera le type de SCI qui sera le plus adapté à votre projet d’investissement.

Si vous avez des questions, n’hésitez pas à nous les poser.

Si vous avez aimé cette vidéo, n’hésitez pas à vous abonner à la chaîne PMC Expertise comptable pour être notifié de toutes nos prochaines vidéos. On se retrouve très bientôt sur PCM Expertise comptable.

Notre cabinet PMC propose une formation gratuite et en ligne à destination des investisseurs ! 

SCI à L'impôt sur le revenu (IR) ou sur les sociétés (IS) ?

Dans cet article nous allons voir les avantages ainsi que les différence entre une SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) et une SCI à l’IR (impôt sur les revenus).