(transcription texte de la vidéo)

Faut-il créer une SCI à l’IS ou à l’IR ?

Bonjour et bienvenue Chez  PMC expertise comptable.

Aujourd’hui, dans cette nouvelle vidéo, on va répondre à une question que l’on nous pose très fréquemment.  Est-ce que je dois créer une SCI à l’IS ou à l’IR dans le cadre de mon prochain projet d’investissement immobilier ?

Je suis Célia Petrissans, je suis expert-comptable et la fondatrice du cabinet PMC expertise comptable. Dans ce cabinet, on accompagne les entrepreneurs dans leur développement. On accompagne également les investisseurs immobiliers sur le choix du statut à adopter pour leurs investissements.

Une SCI à l’IS ou à L’IR qu’est ce que c’est ?

Vous le savez certainement, la SCI, c’est en fait une société civile immobilière. C’est une société qui va porter un bien immobilier, qui va être exploitée dans une optique patrimoniale. Elle va donc être utilisée dans le cadre d’un projet d’investissement locatif.

L’objectif de la SCI, est d’exploiter un patrimoine immobilier. Une SCI à l’IS ou à l’IR c’est en fait relever de l’impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu.

La grosse différence entre ces deux structures va être dans un premier temps la fiscalité. C’est-à-dire que dans un cas, vous allez relever de l’impôt sur le revenu et dans l’autre relever de l’impôt sur les sociétés.

Quelles sont les différences entre une SCI à l’impôt sur les sociétés et à l’impôt sur le revenu ?

Nous allons expliquer un petit peu les différences. L’autre chose déterminante sera également la fiscalité de la plus-value lors de la revente.

Dans un cas, vous allez relever du régime de plus-value des particuliers. Dans l’autre cas, vous allez relever du régime de plus-valu des professionnels.

Tout d’abord, dans le cadre d’une SCI à l’impôt sur le revenu :

On parle très souvent de transparence fiscale. Qu’est-ce que c’est ? Et bien ce n’est pas la structure qui va être imposée elle-même en tant que telle. Les résultats éventuels dégagés par la SCI vont remonter au niveau de l’imposition des associés de la société. Donc, pour toutes les sociétés civiles, il faut au moins effectivement deux associés pour constituer la société civile immobilière.

Si vous êtes deux associés, chaque associé va être imposé au niveau de son impôt sur le revenu personnel. Autrement dit, sur sa quote-part de détention dans la SCI. C’est pour ça qu’on parle de transparence fiscale. Ce n’est pas la société elle-même, ce sont ses associés directement. En outre, si les associés sont des personnes physiques, ils vont être imposés au niveau de leurs impôts sur le revenu.

Au niveau de la fiscalité en SCI à l’impôt sur le revenu, on relève du régime des revenus fonciers.

Les revenus vont être taxés en tant que tel au niveau de l’impôt sur le revenu personnel de chaque associé. Ce que ça implique en termes de résultats : chaque année, vous allez avoir un résultat qui va être positif (en dehors de cas des travaux où vous pouvez avoir un déficit re portable). Lorsque vous avez un bénéfice sous ce régime, il est fiscalisé au niveau de votre impôt sur le revenu personnel.
Donc, dans votre tranche marginale à l’impôt sur le revenu, il est fiscalisé également aux prélèvements sociaux à la CSG, CRDS au taux de 17,2 %.

En revenus fonciers si vous faites des travaux, il faudra vérifier qu’ils soient bien déductibles en revenus fonciers. Attention, sur ce point-là, l’intégralité des travaux risque de ne pas forcément être déductible en revenus fonciers.

Il faut être très vigilant sur la détermination des travaux qui sont déductibles. Lorsque ce sont des travaux déductibles, ils peuvent s’imputer sur le résultat. Vous pouvez arriver éventuellement en déficit et sous ce régime-là. Effectivement, le déficit peut être imputé au niveau de votre impôt sur le revenu personnel jusqu’à 10 700 euros la première année. Et ensuite, ce déficit est reporté en avant.

Au niveau du régime de la plus-value, donc plus value c’est en cas de revente du bien. Si vous faites une plus-value sur la vente de votre bien immobilier. Au niveau de la fiscalité, vous serez imposé à 36,5 % dans le cas d’une revente avec moins de 5 ans de détention.

Donc, il faut savoir qu’en SCI à l’impôt sur le revenu, on va avoir des abattements pour durée de détention. C’est-à-dire que le montant, le taux de la plus-value va diminuer en fonction du nombre d’années de détention du bien. Au bout de 30 ans, vous serez exonéré en totalité de la fiscalité sur la plus value, que ce soit la plus-value en tant que telle et les prélèvements sociaux. Vous bénéficiez d’un abattement pour durée de détention qui permet de diminuer la fiscalité sur la plus-value.

Au niveau de la SCI à l’impôt sur les sociétés ( SCI à l’IS )

On est pas du tout effectivement sur le même régime. Il n’y a plus de transparence fiscale. S’il y a des bénéfices, c’est la société elle-même qui va payer de l’impôt sur les sociétés. Impôt sur les sociétés, ce sera 15 % jusqu’à 38.120 euros de bénéfice et 28 % au-delà actuellement.

Les taux d’impôt sur les sociétés vont très diminuer sur les prochaines années.

Au niveau de la SCI à l’impôt sur les sociétés, on va pouvoir déduire l’ensemble des charges décaissées qui seront déductibles d’ailleurs en revenus fonciers.

Mais on peut également déduire ce que l’on appelle l’amortissement de l’immeuble. Ce qui n’est pas possible en revenus fonciers. Si la société fait quand même des bénéfices après amortissement du bien, la société elle-même paiera de l’impôt sur les sociétés. Il n’y a rien qui redescend automatiquement, au niveau de la fiscalité personnelle des associés de la SCI.

Ça c’est la principale différence entre la SCI à l’IR et l’IS. C’est-à-dire que si la société fait des bénéfices, elle paye l’impôt sur les sociétés. Le bénéfice restera donc au niveau de la SCI.

Si, en tant qu’associé, vous souhaitez percevoir de la rémunération, vous souhaitez prendre de l’argent. En fait, il faudra verser des dividendes. Vous allez devoir verser des dividendes et vous serez imposé à 30 % au niveau de la flat tax.

Quelles sont les différences et avantages de la SCI à l’IS ? 

En SCI à l’impôt sur les sociétés, la différence, c’est que les revenus de la SCI sont ceux de la SCI. Ils vont être encapsulés en quelque sorte sur la société. Ce qui n’est pas le cas en SCI à l’impôt sur le revenu, où les revenus descendent directement au niveau de votre fiscalité personnelle.

La SCI à l’impôt sur les sociétés a l’avantage de pouvoir protéger davantage votre fiscalité puisque la remontée de revenus n’est pas automatique comme en SCI IR avec transparence fiscale.

Il existe une différence également lors de la revente d’un bien.

Effectivement, on relèvera pas de la plus-value des particuliers. On sera imposé à l’impôt sur les sociétés, donc 15 % jusqu’à 38120 € et 28 % au delà (taux applicable sur 2020). La fiscalité sera directement calculée au sein de la SCI à l’impôt sur les sociétés. Effectivement, on va tenir compte des amortissements que l’on aura pratiqué.
Pour résumer, la fiscalité sera plus lourde au niveau de la SCI à l’impôt sur les sociétés dans le cadre d’une détention à long terme lorsque l’on revend un bien.

Par contre, la SCI à l’impôt sur les sociétés. Le gros avantage, c’est qu’elle vous aura permis de limiter votre fiscalité chaque année au niveau de l’impôt sur le revenu. Pendant toute la durée de détention du bien à l’impôt sur les sociétés, vous n’allez pas payer d’impôt sur le revenu.

Attention la revente d’une SCI à l’IS peut engendrer une lourde fiscalité.

Par contre, le jour où vous revendez, vous aurez une fiscalité qui peut être lourde. À la différence, la SCI à l’impôt sur le revenu en dehors de cas de travaux qui peuvent s’imputer seulement la première année au niveau de votre impôt sur le revenu en dehors de ce cas précis.

Une fois que les travaux sont apurés chaque année, vous allez avoir des revenus. En sachant qu’en plus, on ne pourra pas amortir le bien. On aura beaucoup moins de charges à l’impôt sur le revenu. Chaque année, vous allez avoir de la fiscalité personnelle au niveau de l’impôt sur le revenu.

Vous allez parfois être fiscalisé sur des flux de trésorerie que vous n’avez pas forcément car vous aurez effectivement un loyer. Mais en face, vous aurez un remboursement de crédit. La problématique sera effectivement le niveau de fiscalité à l’impôt sur le revenu chaque année en SCI.

Que faut-il en conclure : SCI à l’IS ou l’IR ?

En d’autres termes, entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés, cela va dépendre de votre stratégie d’investissement. Est-ce que vous souhaitez continuer à investir et à réinvestir ? En SCI à l’impôt sur le revenu, vous risquez d’être rapidement limité par la fiscalité annuelle puisqu’elle est très lourde en dehors de travaux spécifiques.

Si vous souhaitez continuer à réinvestir derrière et ne pas être fiscalisé au niveau de votre impôt sur le revenu personnel, il faudra plutôt opter pour l’impôt sur les sociétés. C’est un choix qui doit s’appréhender en fonction des avantages et des inconvénients de chaque société. Mais aussi en fonction de votre stratégie d’investissement, on va pouvoir déterminer quel sera le type de SCI qui sera le plus adapté à votre projet d’investissement.

À PROPOS : 

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