Le taux d’endettement maximum de 35 % imposé par les banques constitue un obstacle majeur pour de nombreux investisseurs immobiliers. Cependant, il existe des solutions pour continuer à investir, même après avoir atteint ce seuil. Dans cet article, découvrez les stratégies pour contourner cette limite tout en sécurisant vos projets.
Sommaire
- Comprendre le taux d’endettement de 35 %
- Pourquoi le taux d’endettement peut devenir bloquant ?
- Stratégies pour dépasser le seuil des 35 %
- Investir via une société
- Professionnaliser son approche
- S’associer avec d’autres investisseurs
- Conclusion : Construire une relation durable avec votre banque
1. Comprendre le taux d’endettement de 35 %
Le taux d’endettement est une mesure utilisée par les banques pour évaluer votre capacité à rembourser vos crédits. Il est calculé selon la formule suivante :
Taux d’endettement = (Charges mensuelles / Revenus mensuels) × 100.
Exemple :
- Revenu mensuel : 3 000 €
- Loyer (résidence principale) : 1 000 €
- Remboursement de crédits : 500 €
Taux d’endettement = (1 000 € + 500 €) / 3 000 € × 100 = 50 %.
Un taux supérieur à 35 % est considéré comme risqué par les banques, qui peuvent alors refuser de financer de nouveaux projets.
2. Pourquoi le taux d’endettement peut devenir bloquant ?
Lorsque vous détenez plusieurs biens immobiliers, vos remboursements de crédits augmentent. Bien que vos revenus locatifs soient pris en compte, les banques appliquent souvent un abattement de 30 % sur ces revenus pour tenir compte des risques d’impayés ou de vacance locative.
Par exemple, pour 1 000 € de loyers perçus, seuls 700 € seront considérés comme des revenus dans le calcul du taux d’endettement.
3. Stratégies pour dépasser le seuil des 35 %
3.1. Investir via une société
Créer une société, comme une SCI (Société Civile Immobilière) ou une SARL à l’impôt sur les sociétés, est une solution pour continuer à investir.
Pourquoi ?
- Les banques traitent la société comme une entité séparée de vos finances personnelles.
- Le taux d’endettement personnel n’est pas un critère bloquant pour l’octroi de prêts à une société.
Points à considérer :
- Les banques examineront toujours votre solvabilité en tant qu’associé.
- Une gestion rigoureuse de la société est nécessaire, avec des coûts supplémentaires (création, comptabilité).
3.2. Professionnaliser son approche
Lorsque vous sollicitez un financement via une société, il est essentiel de préparer un dossier solide et professionnel.
Un dossier complet doit inclure :
- Une présentation détaillée du projet (localisation, type de bien).
- Des estimations chiffrées (recettes locatives, charges, rentabilité).
- Une preuve de votre expertise ou de votre expérience dans l’immobilier.
Apport personnel : Les banques sont de plus en plus exigeantes et demandent souvent un apport d’environ 10 % à 20 % du montant total.
3.3. S’associer avec d’autres investisseurs
S’associer avec une ou plusieurs personnes est une autre solution pour contourner le taux d’endettement.
Avantages :
- Répartir la charge financière et les responsabilités.
- Augmenter les chances d’obtenir un prêt grâce aux revenus et à la solvabilité de votre associé.
Inconvénients :
- L’association nécessite une vision commune et une confiance mutuelle.
- Les décisions doivent être prises à plusieurs, ce qui peut ralentir les projets.
4. Conclusion : Construire une relation durable avec votre banque
Investir dans l’immobilier est un projet entrepreneurial. Trouver une banque partenaire qui vous soutient sur le long terme est plus important que d’obtenir le taux d’intérêt le plus bas.
Conseils pratiques :
- Présentez un dossier clair et professionnel pour rassurer votre banque.
- Privilégiez une relation humaine avec votre conseiller bancaire.
- Explorez plusieurs établissements pour trouver celui qui partage votre vision d’investissement.
Avec une stratégie bien pensée et un bon accompagnement, il est possible de continuer à investir malgré les limites du taux d’endettement.
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