LMNP : est-ce la fin de l’amortissement ? Ce que dit vraiment le rapport parlementaire
En juillet 2026, le rapport de la commission d’enquête de l’Assemblée nationale sur l’imposition des plus hauts patrimoines a fait beaucoup de bruit chez les investisseurs. Il aborde un sujet qui vous concerne directement si vous louez en meublé : l’avenir de l’amortissement, principal levier fiscal du LMNP. Voici ce que dit exactement ce rapport, pourquoi le sujet est sur la table et ce qui est réellement proposé, car ce n’est pas tout à fait ce que l’on entend partout.
Rappel : pourquoi l’amortissement est au cœur du LMNP
En LMNP au régime réel, vous n’êtes pas imposé comme un bailleur en location nue. Fiscalement, la location meublée est une activité commerciale, imposable dans la catégorie des BIC.
Résultat : en plus de vos charges classiques (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux), vous pouvez amortir votre bien. Amortir, c’est déduire chaque année une fraction de sa valeur, comme une entreprise le fait pour une machine qui s’use.
Exemple : vous achetez un appartement 200 000 €. Une bonne partie de ce montant, souvent autour de 80 % (hors terrain, frais de notaire et d’agence inclus), peut être amortie sur 20 à 30 ans en moyenne. Chaque année, ces amortissements viennent en déduction de vos loyers et suffisent, dans la grande majorité des cas, à ramener votre résultat fiscal à zéro.
Le rapport le confirme lui-même : dans plus des deux tiers des dossiers LMNP, l’amortissement efface complètement le revenu imposable. Vous touchez des loyers, mais vous ne payez pas d’impôt dessus.
Pourquoi l’amortissement est dans le viseur
Le Conseil des prélèvements obligatoires (CPO) a pointé un problème : contrairement à une machine, un bien immobilier ne se déprécie pas vraiment avec le temps. Il prend même souvent de la valeur. Et en location nue, cette perte de valeur n’est pas admise fiscalement. Autrement dit : pourquoi accepter une déduction sur un actif qui, au final, se valorise ?
Le coût de ce mécanisme pour les finances publiques est estimé à 353 millions d’euros par an, auxquels s’ajoutent 3 milliards d’euros de déficits accumulés les années précédentes, qui restent à imputer par les contribuables. Le CPO a donc proposé, sans détour, de supprimer purement et simplement l’amortissement en LMNP.
Ce que recommande vraiment le rapport : encadrer, pas supprimer
Le rapporteur de la commission d’enquête ne suit pas le CPO. Il écrit noir sur blanc qu’une suppression totale risquerait d’accentuer la crise du logement.
Sa recommandation n°8 (sur 19) n’est donc pas de supprimer l’amortissement, mais de l’encadrer : fixer des taux d’amortissement plafonds pour la location meublée au régime réel, modulés selon la nature du bien et de ses composants.
Concrètement, on ne pourrait plus amortir à un rythme trop rapide. Il y aurait un barème maximum à respecter, distinguant sans doute le gros œuvre, les agencements et le mobilier.
| Acteur | Proposition |
|---|---|
| Conseil des prélèvements obligatoires | Supprimer l’amortissement en LMNP |
| Rapport de la commission d’enquête (juillet 2026) | Plafonner les taux d’amortissement selon la nature du bien et ses composants |
C’est une vraie nuance : on passe d’un risque de suppression totale à un risque d’encadrement plus strict.
Qui est vraiment concerné ?
Le rapport souligne lui-même que le LMNP est un outil des classes moyennes supérieures plutôt que des très grandes fortunes. Sur les 252 000 foyers qui déclarent un déficit en LMNP, seulement 607 appartiennent aux 10 % des patrimoines immobiliers les plus élevés.
Le LMNP n’est donc pas la cible numéro un des débats sur les très hauts patrimoines. Mais il pèse lourd dans le débat sur les niches fiscales et pouvait très bien être ajusté dès la loi de finances pour 2027.
Mise à jour : le projet de loi de finances pour 2027
C’est désormais le cas. Depuis la publication du rapport, le gouvernement a repris l’idée d’un plafonnement dans l’article 7 du projet de loi de finances pour 2027 : 2,5 % du prix du bien et 7 000 € par an pour une location meublée classique, 1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme.
Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l’Assemblée nationale a modifié la portée de la réforme : la location meublée à l’année serait épargnée, tandis que les meublés de tourisme achetés à partir de 2027 pourraient perdre tout amortissement. Le texte doit encore être voté par l’Assemblée et le Sénat avant un vote définitif prévu en fin d’année.
Que faire en attendant ?
- Ne rien décider dans la précipitation : le rapport n’était qu’une recommandation parmi 19, et le projet de loi de finances peut encore évoluer.
- Retenir la tendance de fond : on va vers un encadrement plus strict de l’amortissement, pas vers une suppression brutale. Le message est clair : amortir, oui, mais raisonnablement.
- Sécuriser votre structuration : si vous avez un projet LMNP en cours, c’est le moment de vérifier que la détention en nom propre est bien la plus adaptée à votre situation personnelle.
Ce qu’il faut retenir
✅ Pas de suppression proposée par le rapport : il recommande d’encadrer l’amortissement, pas de le supprimer.
⚠️ Un encadrement désormais sur la table : le projet de loi de finances pour 2027 prévoit un plafonnement, modifié en commission en faveur de la location à l’année.
ℹ️ Rien n’est définitif : le texte peut encore évoluer à l’Assemblée et au Sénat. Nous publierons une mise à jour dès le vote.
Questions fréquentes
Le rapport parlementaire de juillet 2026 supprime-t-il l’amortissement en LMNP ?
Non. C’est le Conseil des prélèvements obligatoires qui proposait une suppression. Le rapport de la commission d’enquête recommande au contraire d’encadrer l’amortissement avec des taux plafonds selon la nature du bien et ses composants.
Pourquoi l’amortissement en LMNP est-il critiqué ?
Parce qu’un bien immobilier ne perd pas vraiment de valeur avec le temps, alors que l’amortissement permet de déduire chaque année une fraction de sa valeur. Son coût est estimé à 353 millions d’euros par an pour les finances publiques.
Le LMNP est-il réservé aux plus fortunés ?
Non. Selon le rapport, sur les 252 000 foyers qui déclarent un déficit en LMNP, seulement 607 font partie des 10 % des patrimoines immobiliers les plus élevés. C’est surtout un outil des classes moyennes supérieures.
Faut-il arrêter d’investir en LMNP ?
Non. La tendance est à un encadrement plus strict, pas à une suppression brutale. En revanche, c’est le bon moment pour vérifier votre structuration juridique et l’adapter à votre situation avec votre expert-comptable.
📘 Guide offert : les évolutions de la fiscalité immobilière
Amortissement, plafonnement, meublés de tourisme, structuration : tout ce qui change pour vos investissements, expliqué simplement.
Besoin d’un avis pour structurer votre prochain investissement ? Le premier rendez-vous avec le cabinet est offert.
