Frais de notaire : ce que vous payez vraiment et comment les déduire
Un achat immobilier dans l’ancien coûte en moyenne 7 à 8 % de frais de notaire en plus du prix affiché. Ce que la plupart des investisseurs ignorent, c’est que ces frais ne sont pas vraiment des frais de notaire, et surtout que leur traitement fiscal change complètement selon le régime dans lequel vous investissez. Voici ce qu’ils recouvrent réellement, combien ils coûtent et comment les déduire, ou non, selon votre situation.
Rappel : ce que vous payez vraiment
Le notaire ne touche en réalité qu’une petite partie de ces frais. Ils se composent de quatre éléments :
- Les droits de mutation à titre onéreux : environ 80 % du total. C’est une taxe reversée au département et à la commune, d’environ 6,3 % du prix dans la plupart des départements depuis la hausse de 2025 (5,8 % dans ceux qui ne l’ont pas appliquée).
- Les débours : les documents et formalités payés pour votre compte, comme le cadastre ou l’état hypothécaire.
- Les émoluments du notaire : sa rémunération, calculée selon un tarif réglementé et dégressif par tranche, plus la TVA.
- La contribution de sécurité immobilière : une petite taxe perçue par l’État.
Exemple : pour un bien ancien acheté 200 000 €, vous payez en moyenne 15 000 à 16 500 € de frais, soit 7,5 à 8 % du prix. Sur ce montant, environ 12 600 € partent en droits de mutation vers les collectivités. Le reste se répartit entre les débours, les émoluments du notaire et la TVA.
Ancien ou neuf : 7 à 8 % contre 2 à 3 %
Ce taux de 7 à 8 % concerne l’immobilier ancien. Dans le neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), les droits de mutation sont beaucoup plus faibles et les frais tombent généralement entre 2 et 3 % du prix.
| Type de bien | Frais d’acquisition | Pour un bien à 200 000 € |
|---|---|---|
| Ancien | 7 à 8 % | 15 000 à 16 500 € |
| Neuf ou VEFA | 2 à 3 % | 4 000 à 6 000 € |
C’est un écart qui pèse sur votre rentabilité dès le départ, avant même de parler fiscalité.
Déduire les frais de notaire : tout dépend du régime
C’est le point que beaucoup d’investisseurs découvrent trop tard : ces frais ne se déduisent pas de la même manière selon le régime, et parfois pas du tout, du moins pas tout de suite.
Location nue au réel et SCI à l’IR : jamais déductibles, mais valorisés à la revente
En location nue au régime réel et en SCI à l’impôt sur le revenu, l’administration est claire : les frais d’acquisition ne sont jamais déductibles de vos revenus fonciers. Ce ne sont pas des frais de gestion, ce sont des frais d’acquisition, et le BOFiP les exclut explicitement.
En revanche, ils ne sont pas perdus. Ils viennent majorer le prix d’acquisition de votre bien pour le calcul de la plus-value, au moment de la revente. Vous avez deux options :
- réintégrer leur montant réel, sur présentation des factures ;
- appliquer un forfait de 7,5 % du prix d’achat, sans avoir à justifier quoi que ce soit.
Exemple : vous achetez un bien 200 000 € et vous le revendez 260 000 €. Sans prise en compte des frais, votre plus-value brute est de 60 000 €. Avec le forfait de 7,5 %, soit 15 000 €, elle tombe à 45 000 €. C’est un vrai écart d’impôt à la revente.
LMNP au réel et SCI à l’IS : une vraie option comptable
En LMNP au régime réel et en SCI à l’impôt sur les sociétés, la logique change complètement : vous êtes en BIC ou à l’IS, et non plus en revenus fonciers. Le code général des impôts et le plan comptable général vous laissent le choix :
- intégrer les frais au coût d’acquisition du bien, et les amortir avec lui sur plusieurs années ;
- les passer directement en charges l’année de l’achat, ce qui peut créer un déficit fiscal immédiat.
Point de vigilance : cette option est globale. Elle s’applique à tous les biens acquis dans l’exercice, ainsi qu’aux acquisitions suivantes. C’est un vrai choix stratégique, à faire avec votre expert-comptable, et non un simple détail technique.
Micro-foncier et micro-BIC : rien de plus à déduire
Au micro-foncier comme au micro-BIC, la question ne se pose pas. L’abattement forfaitaire (30 % au micro-foncier, 50 % ou 30 % au micro-BIC selon le type de location) est censé couvrir l’ensemble de vos charges, frais de notaire compris. Vous ne pouvez donc rien déduire en plus.
| Régime | Traitement des frais de notaire |
|---|---|
| Location nue au réel, SCI à l’IR | Jamais déductibles, ajoutés au prix d’achat à la revente (réel ou forfait de 7,5 %) |
| LMNP au réel, SCI à l’IS | Au choix : amortis avec le bien ou déduits immédiatement en charges |
| Micro-foncier, micro-BIC | Déjà couverts par l’abattement forfaitaire |
Que faire avant votre achat ?
- estimer les frais d’acquisition réels selon le type de bien (ancien ou neuf) et le département ;
- les intégrer dans votre calcul de rentabilité dès le départ ;
- choisir votre régime fiscal en tenant compte de leur traitement ;
- en LMNP ou en SCI à l’IS, décider avec votre expert-comptable entre amortissement et déduction immédiate ;
- en location nue, conserver vos justificatifs pour comparer le montant réel au forfait de 7,5 % à la revente.
Ce qu’il faut retenir
ℹ️ Des taxes avant tout : environ 80 % des frais de notaire sont des droits de mutation reversés aux collectivités.
⚠️ Ancien ou neuf : 7 à 8 % du prix dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf.
❌ Location nue et SCI à l’IR : jamais déductibles, mais ajoutés au prix d’achat à la revente.
✅ LMNP au réel et SCI à l’IS : amortis avec le bien ou déduits immédiatement, au choix.
Questions fréquentes
Les frais de notaire vont-ils vraiment au notaire ?
En grande partie, non. Environ 80 % correspondent aux droits de mutation, une taxe reversée au département et à la commune. Le notaire ne perçoit que ses émoluments, calculés selon un tarif réglementé.
Pourquoi les frais de notaire sont-ils plus faibles dans le neuf ?
Parce que les droits de mutation y sont beaucoup plus faibles. Les frais tombent généralement entre 2 et 3 % du prix dans le neuf ou en VEFA, contre 7 à 8 % dans l’ancien.
Peut-on déduire les frais de notaire en location nue ?
Non. En location nue au régime réel comme en SCI à l’IR, ils ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Ils viennent en revanche majorer le prix d’acquisition lors du calcul de la plus-value, pour leur montant réel ou au forfait de 7,5 %.
En LMNP, vaut-il mieux amortir ou déduire immédiatement les frais de notaire ?
Tout dépend de votre situation. La déduction immédiate peut créer un déficit dès l’année d’achat, mais l’option s’applique à toutes vos acquisitions. C’est un choix à faire avec votre expert-comptable.
Peut-on déduire les frais de notaire au micro-BIC ou au micro-foncier ?
Non. L’abattement forfaitaire couvre déjà l’ensemble de vos charges, frais de notaire compris.
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