Facture électronique : SCI et LMNP concernés depuis septembre 2026
Depuis le 1er septembre 2026, votre SCI ou votre activité LMNP doit être capable de recevoir des factures électroniques, même si vous ne facturez aucune TVA sur vos loyers. Beaucoup d’investisseurs pensent que la réforme de la facturation électronique ne les concerne pas : c’est faux. Vous n’enverrez peut-être jamais de facture électronique à votre locataire, mais votre structure reçoit des factures, et celles-ci n’arriveront plus comme avant par courrier ou par mail. Voici ce que cela change concrètement, ce que vous devez mettre en place et ce que vous risquez si vous ne le faites pas.
Rappel : ce qui a changé le 1er septembre 2026
Depuis le 1er septembre 2026, toutes les entreprises assujetties à la TVA doivent pouvoir recevoir des factures électroniques, quelle que soit leur taille. Cette obligation peut parfaitement concerner une structure immobilière qui ne facture pas de TVA sur ses loyers.
Le calendrier de la réforme est progressif :
| Obligation | Qui est concerné | Depuis ou à partir du |
|---|---|---|
| Recevoir des factures électroniques | Toutes les entreprises assujetties à la TVA, quelle que soit leur taille | 1er septembre 2026 |
| Émettre des factures électroniques | Grandes entreprises et ETI | 1er septembre 2026 |
| Émettre des factures électroniques | PME, TPE et micro-entreprises | 1er septembre 2027 |
Erreur n°1 : « Je ne facture pas de TVA, donc je ne suis pas concerné »
Il faut distinguer le fait d’être assujetti à la TVA et le fait de collecter effectivement de la TVA. C’est particulièrement important en immobilier.
Une SCI qui loue un logement nu ne facture pas de TVA sur ses loyers. Un investisseur en LMNP qui loue la résidence principale de son locataire n’en facture pas non plus. Ces locations sont exonérées de TVA, mais cela ne signifie pas automatiquement que la structure est en dehors du champ de la réforme.
La vraie question n’est donc pas « est-ce que je facture de la TVA à mon locataire ? », mais « ma structure est-elle concernée par la réforme, et est-elle organisée pour recevoir ses factures électroniques ? ».
Exemple : un investisseur avec une SCI et une activité LMNP
Prenons un investisseur qui détient un immeuble via une SCI et, à côté, un ou plusieurs appartements en LMNP. Sur le papier, il ne facture aucune TVA sur ses loyers. Mais regardons ce qu’il reçoit dans l’année :
- une facture du syndic ;
- une facture d’assurance ;
- une facture de son expert-comptable ;
- une facture d’artisan pour des travaux ;
- une facture de l’agence qui gère son bien ;
- une facture d’électricité ou d’un autre fournisseur.
Toutes ces dépenses génèrent des factures. Celles émises par des entreprises assujetties à la TVA établies en France devront progressivement passer par le nouveau circuit de la facturation électronique. C’est là que la réforme change les choses.
La plateforme agréée : la porte d’entrée de vos factures
Pour recevoir ces factures, votre structure doit avoir désigné une plateforme agréée. Cette plateforme devient la porte d’entrée de vos factures fournisseurs. Même si vous n’émettez aucune facture, vous avez donc dès maintenant une vraie obligation pour les recevoir. C’est le point le plus important à retenir.
Exemple : un artisan réalise 8 000 € de travaux dans un appartement détenu par votre SCI. Aujourd’hui, il peut encore vous envoyer sa facture en PDF par mail. Dès qu’il sera soumis à l’obligation d’émission électronique, sa facture devra passer par le circuit prévu par la réforme. Elle sera adressée à votre SCI via sa plateforme agréée, puis récupérée par votre logiciel comptable ou transmise à votre expert-comptable.
La plateforme agréée ne sert donc pas uniquement à stocker des factures : elle participe au circuit d’émission, de réception et de transmission des données prévu par la réforme.
Une organisation à prévoir pour chaque structure
Si vous détenez plusieurs SCI et une activité LMNP, ne raisonnez surtout pas uniquement à votre niveau personnel. Chaque structure a son propre numéro SIREN, ses propres factures, ses propres fournisseurs et son propre circuit de réception.
C’est donc l’organisation de chaque structure qu’il faut examiner : chacune doit être rattachée à une plateforme agréée pour recevoir ses factures.
Ce que vous risquez : amendes et tolérance au démarrage
Si l’administration constate que votre structure n’a pas désigné de plateforme agréée, la loi de finances pour 2026 prévoit un mécanisme progressif :
- un délai de 3 mois vous est accordé pour vous mettre en conformité ;
- sans régularisation, une amende de 500 € peut être appliquée, avec un nouveau délai de 3 mois ;
- si le manquement persiste, une amende de 1 000 € peut être appliquée, puis à nouveau tous les 3 mois tant que la situation n’est pas régularisée.
L’administration a toutefois annoncé une doctrine de bienveillance et de tolérance au démarrage pour les entreprises de bonne foi qui rencontrent des difficultés de mise en œuvre. Vous ne recevrez donc pas une amende de 500 € le 2 septembre si vous n’avez pas encore de plateforme.
Point de vigilance : aucun texte ne fixe à ce jour de date de fin à cette tolérance. Mieux vaut ne pas compter dessus pour ne rien faire.
Devez-vous aussi émettre des factures électroniques ?
Pas nécessairement. L’obligation d’émission arrive le 1er septembre 2027 pour les PME, TPE et micro-entreprises, et elle concerne les opérations facturées avec TVA. Or, dans la grande majorité des cas, les loueurs en meublé non professionnels et les SCI qui louent à des particuliers sont exonérés de TVA sur leurs loyers. En pratique, l’enjeu pour vous porte donc surtout sur la réception.
Que vérifier dès maintenant ?
- votre structure (chaque SCI, votre activité LMNP) est-elle concernée par la réforme ?
- une plateforme agréée est-elle bien désignée pour recevoir les factures de chacune d’elles ?
- votre logiciel comptable est-il compatible avec cette plateforme ?
- si votre expert-comptable tient votre comptabilité, demandez-lui quelle plateforme est rattachée à chacune de vos structures et comment vos factures seront récupérées en comptabilité.
La réforme est aussi une bonne occasion de remettre à plat votre organisation comptable et administrative.
Ce qu’il faut retenir
⚠️ Pas de TVA sur vos loyers : cela ne vous place pas automatiquement en dehors de la réforme.
✅ Depuis le 1er septembre 2026 : chaque structure concernée doit pouvoir recevoir ses factures via une plateforme agréée.
❌ Sans plateforme : amende de 500 €, puis 1 000 € tous les 3 mois après les délais de régularisation.
ℹ️ Émission : obligatoire au 1er septembre 2027 pour les PME, TPE et micro-entreprises, rarement un enjeu pour une SCI ou un LMNP exonéré de TVA.
Questions fréquentes
Ma SCI ne facture pas de TVA : est-elle concernée par la facture électronique ?
Oui, elle peut l’être. Il faut distinguer le fait d’être assujetti à la TVA et celui de la collecter. Une SCI qui loue un logement nu ne facture pas de TVA, mais elle peut être concernée par l’obligation de réception en vigueur depuis le 1er septembre 2026.
En LMNP, dois-je recevoir mes factures par une plateforme agréée ?
Oui, si votre activité est concernée par la réforme. Les factures de vos fournisseurs (syndic, artisans, agence, expert-comptable) passeront progressivement par le circuit de la facturation électronique. Votre activité LMNP doit donc avoir désigné une plateforme agréée pour les recevoir.
J’ai plusieurs SCI : une seule plateforme suffit-elle ?
Chaque structure a son propre SIREN, ses propres fournisseurs et son propre circuit de réception. Chacune doit donc être rattachée à une plateforme agréée. Rien n’empêche d’utiliser le même prestataire pour toutes, mais l’organisation doit être prévue structure par structure.
Que risque-t-on sans plateforme agréée ?
Après un délai de 3 mois pour se mettre en conformité, une amende de 500 € peut s’appliquer, puis 1 000 € tous les 3 mois tant que le manquement persiste. L’administration a annoncé une tolérance au démarrage pour les entreprises de bonne foi, sans date de fin fixée par un texte.
Dois-je émettre des factures électroniques à mes locataires ?
Pas nécessairement. L’obligation d’émission arrive le 1er septembre 2027 pour les PME, TPE et micro-entreprises et vise les opérations facturées avec TVA. La plupart des SCI et des loueurs en LMNP qui louent à des particuliers sont exonérés de TVA sur leurs loyers.
📘 Guide offert : les évolutions de la fiscalité immobilière
Facturation électronique, LMNP, SCI, amortissement, plus-values : tout ce qui change pour vos investissements, expliqué simplement.
Besoin d’aide pour organiser la réception de vos factures ? Le premier rendez-vous avec le cabinet est offert.
