Non, le LMNP n’est pas mort. Et non, il ne faut surtout pas vendre vos biens dans la précipitation. Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, présenté le 1er octobre 2026, prévoit bien de plafonner l’amortissement en location meublée non professionnelle. Mais il ne s’agit que d’un projet : rien n’est voté.
Depuis sa présentation, nous recevons au cabinet de nombreuses questions de loueurs en meublé inquiets. Dans cet article, nous faisons le point sur ce que contient réellement le texte, sur son impact chiffré pour votre LMNP au réel, et sur la bonne stratégie à adopter pour vos biens actuels comme pour vos futurs projets d’investissement locatif.
Un projet qui interroge en pleine crise du logement
Ce texte a de quoi surprendre. L’objectif affiché est de rendre la location nue plus attractive. Mais plutôt que d’alléger la fiscalité de la location nue pour l’aligner sur celle du meublé, le projet choisit encore une fois de durcir les règles applicables aux loueurs en meublé.
Dans un marché immobilier déjà en crise, on peut légitimement se demander si une telle mesure ne risque pas d’aggraver la situation. Surtout, changer les règles fiscales en cours de route pénalise des investissements réalisés sous l’ancien cadre. Ce manque de stabilité est sans doute ce qui dissuade le plus les investisseurs.
L’amortissement en LMNP expliqué simplement
Si vous êtes en profession libérale, vous connaissez déjà ce principe sans le savoir. Prenons un kinésithérapeute qui achète une table de massage à 5 000 € qui lui servira environ 5 ans. Il ne déduit pas 5 000 € la première année : il déduit 1 000 € par an pendant 5 ans. C’est l’amortissement.
En LMNP au régime réel, c’est exactement la même logique, appliquée à la valeur de votre appartement ou de votre maison. Chaque année, une fraction de sa valeur vient en déduction de vos loyers. Seule exception : le terrain, qui ne s’use pas et ne s’amortit donc pas.
Résultat : de nombreux loueurs en meublé affichent aujourd’hui un résultat imposable nul, et donc aucun impôt sur leurs loyers. C’est précisément ce mécanisme que le PLF 2027 veut limiter.
Ce que prévoit le PLF 2027 pour le LMNP
L’article 7 du projet de loi de finances pour 2027 plafonne l’amortissement fiscalement déductible des locaux loués en meublé non professionnel. Le montant déductible serait le plus faible des trois montants suivants :
| Limite | Location meublée classique | Meublé de tourisme |
|---|---|---|
| Amortissement comptable réel | Calcul habituel | Calcul habituel |
| Taux plafond | 2,5 % de la valeur du bien | 1,5 % de la valeur du bien |
| Plafond annuel par foyer fiscal | 7 000 € | 5 000 € |
Quatre points à bien comprendre :
- Votre comptabilité ne change pas. Vous continuez d’amortir normalement. C’est uniquement lors du calcul de l’impôt que la fraction qui dépasse le plafond serait réintégrée.
- Le plafond de 7 000 € ne joue qu’à partir de 280 000 € de valeur immobilière (7 000 € ÷ 2,5 %). Pour un studio ou un deux-pièces, c’est surtout la règle des 2,5 % qui s’appliquera.
- L’amortissement ne peut toujours pas créer de déficit, comme aujourd’hui.
- Le plafond s’apprécierait au niveau du foyer fiscal, tous biens LMNP confondus. Une règle qui paraît complexe à mettre en œuvre en pratique.
Qui n’est pas concerné ?
- Les loueurs en meublé professionnels (LMP).
- Les biens situés en résidences de services visées par le texte : résidences étudiantes ou accueillant des jeunes de moins de 30 ans en formation, résidences seniors avec services, certains établissements de soins de longue durée. Attention : ces biens échappent au plafonnement, mais pas à la fin du report des amortissements.
- Les loueurs au micro-BIC, qui ne pratiquent pas d’amortissement.
À noter enfin : le texte vise l’amortissement des locaux. L’amortissement du mobilier et des travaux ne semble pas concerné à ce stade, mais les modalités précises de calcul restent à confirmer.
Exemple chiffré : quel impact sur un studio en LMNP ?
Prenons un appartement acheté 100 000 €, dont 20 % de terrain. Il rapporte 6 000 € de loyers par an, pour 4 500 € de charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété). En comptabilité, l’amortissement du bien est d’environ 3 000 € par an.
| Règles actuelles | Avec le PLF 2027 | |
|---|---|---|
| Loyers | 6 000 € | 6 000 € |
| Charges | 4 500 € | 4 500 € |
| Résultat avant amortissement | 1 500 € | 1 500 € |
| Amortissement fiscalement admis | 3 000 € | 2 500 € (2,5 % × 100 000 €) |
| Amortissement réellement déduit (sans créer de déficit) | 1 500 € | 1 500 € |
| Résultat imposable | 0 € | 0 € |
Dans cet exemple, le plafonnement ne crée aucun impôt supplémentaire : le résultat reste nul. La différence se situe ailleurs. Aujourd’hui, l’amortissement non utilisé est mis en réserve pour les années suivantes. À partir de 2027, il serait définitivement perdu.
En revanche, si votre investissement est plus important, ou si votre foyer fiscal détient plusieurs biens en LMNP, le plafonnement pourrait vous faire basculer en bénéfice et générer de l’impôt dès 2027. D’autres paramètres entrent aussi en jeu : les frais d’acquisition, qui permettent souvent de rester en déficit plusieurs années, et l’amortissement des travaux et du mobilier. Seule une simulation sur votre propre dossier permet de mesurer l’impact réel.
Que devient votre stock d’amortissements en réserve ?
Aujourd’hui, l’amortissement que vous ne pouvez pas déduire fiscalement est mis de côté, sans limite de durée. Le projet prévoit deux changements :
- À partir de 2027, l’amortissement non déduit ne serait plus reportable.
- Le stock constitué jusqu’au 31 décembre 2026 ne disparaîtrait pas. Il resterait utilisable jusqu’en 2036, dans la limite de la moitié du bénéfice restant chaque année après les amortissements de l’exercice.
Exemple : vous avez 15 000 € d’amortissements en réserve. Chaque année, il vous reste 4 000 € de bénéfice après amortissement. Vous pourriez donc utiliser 2 000 € de votre réserve par an. En 8 ans, elle serait entièrement consommée, avant la date limite de 2036.
Pour la plupart des investisseurs, cette période de transition devrait donc permettre d’apurer tout ou partie du stock.
Et au moment de la revente ?
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente d’un bien en LMNP. Avec le plafonnement, vous déduiriez moins chaque année, et vous réintégreriez donc moins à la sortie. Les abattements pour durée de détention continuent par ailleurs de s’appliquer.
Une partie de l’avantage perdu en cours de détention pourrait ainsi être compensée lors de la revente.
LMNP 2027 : que faire dès maintenant ?
Vous avez déjà des biens en LMNP : ne changez rien dans la précipitation
Le calendrier parlementaire est encore long. Le texte est débattu à l’Assemblée nationale à partir de la mi-octobre, puis au Sénat, pour une adoption prévue d’ici fin décembre. Les projets de loi de finances sont très souvent modifiés pendant les débats. Ces dernières années, des propositions bien plus sévères sur le LMNP ont d’ailleurs été écartées du texte définitif.
D’ici l’adoption de la loi de finances :
- ne vendez pas votre bien sous le coup de l’inquiétude ;
- ne repassez pas au micro-BIC sans avoir fait les calculs ;
- faites le point avec votre expert-comptable sur votre stock d’amortissements et votre situation globale au niveau du foyer fiscal.
Vous avez un nouveau projet : interrogez-vous sur le bon véhicule
Pour un nouvel investissement, la question se pose clairement. Le statut LMNP fait l’objet d’un projet de réforme presque chaque année : le risque fiscal est réel. Si vous avez déjà investi en LMNP, il est pertinent d’envisager un autre véhicule pour la suite. C’est encore plus vrai pour les projets d’envergure.
Les sociétés immobilières (SCI à l’IS, holding patrimoniale) offrent aujourd’hui une meilleure stabilité fiscale. Le LMNP peut toutefois rester un bon outil pour un projet modeste ou un premier investissement locatif.
Chaque situation est différente : le choix du bon montage dépend de votre fiscalité personnelle, de vos objectifs de revenus, de transmission et de votre horizon de détention.
FAQ : LMNP et loi de finances 2027
Le plafonnement de l’amortissement LMNP est-il déjà voté ?
Non. Au 15 octobre 2026, il s’agit d’une mesure du projet de loi de finances pour 2027. Le texte peut encore être modifié, voire supprimé, lors des débats au Parlement. Son adoption définitive est attendue d’ici fin décembre 2026.
Quel serait le plafond d’amortissement en LMNP ?
L’amortissement des locaux déductible serait limité à 2,5 % de la valeur du bien, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme : 1,5 % et 5 000 €.
Mon stock d’amortissements reportés est-il perdu ?
Non. Le stock constitué au 31 décembre 2026 resterait déductible jusqu’en 2036, dans la limite de la moitié du bénéfice restant chaque année. Seuls les nouveaux amortissements non déduits à partir de 2027 seraient perdus.
Dois-je vendre mon bien ou passer au micro-BIC avant 2027 ?
Non, pas sans simulation préalable. Dans de nombreux cas, notamment pour les petites surfaces, l’impact du plafonnement sera limité. Attendez le texte définitif et faites chiffrer votre situation.
Le LMP est-il concerné ?
Non. Le plafonnement vise uniquement la location meublée non professionnelle.
En résumé
- Le PLF 2027 plafonne l’amortissement LMNP à 2,5 % et 7 000 € par foyer fiscal, mais rien n’est encore voté.
- Pour un studio ou un deux-pièces, l’impact sera souvent limité.
- Le stock d’amortissements existant resterait utilisable jusqu’en 2036.
- Pour vos biens actuels : on ne vend pas, on ne change pas de régime sans calcul.
- Pour vos nouveaux projets : l’investissement en société mérite d’être étudié.
Nous suivons de près l’évolution du texte et publierons une mise à jour dès l’adoption définitive de la loi de finances.
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