Le projet de loi de finances pour 2027 voulait plafonner l’amortissement de tous les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l’Assemblée nationale a changé la portée de la réforme : la location meublée à l’année serait épargnée, les meublés de tourisme pourraient perdre l’amortissement. Voici ce qui a été voté, pourquoi rien n’est encore définitif et ce que cela change concrètement pour votre bien.
Rappel : pourquoi l’amortissement est au cœur du LMNP
En LMNP au régime réel, vous déduisez de vos loyers vos charges, mais aussi l’amortissement comptable du bien et du mobilier. C’est ce mécanisme qui permet, dans la grande majorité des cas, de ramener le résultat fiscal à zéro pendant de longues années.
Cet avantage a un coût pour l’État : le Conseil des prélèvements obligatoires l’a estimé à environ 450 millions d’euros par an dans son rapport de décembre 2025. C’est ce qui explique que le gouvernement ait choisi de le cibler dans l’article 7 du projet de loi de finances pour 2027.
Ce que prévoyait le texte initial du gouvernement
| Type de location | Plafond annuel d’amortissement | Montant maximum par foyer fiscal |
|---|---|---|
| Location meublée classique | 2,5 % du prix du bien | 7 000 € |
| Meublé de tourisme | 1,5 % du prix du bien | 5 000 € |
Le texte prévoyait aussi :
- la fin du report des amortissements non déduits, y compris pour les biens déjà achetés ;
- un stock accumulé au 31 décembre encore utilisable jusqu’en 2036, mais seulement dans la limite de 50 % du résultat fiscal de chaque année ;
- des exclusions pour les résidences étudiantes, les résidences seniors, les résidences de services et les loueurs en meublé professionnels (LMP).
Autrement dit, dans sa version d’origine, tout le monde était touché : le studio loué à un étudiant au même titre que le T2 proposé sur Airbnb en centre-ville.
Ce que les députés ont voté le 8 octobre 2026
En commission, des députés de bords très différents ont partagé la même idée : il faut distinguer le meublé qui loge des habitants à l’année du meublé touristique. Deux amendements ont été adoptés.
Amendement Kasbarian : la location meublée à l’année épargnée
Porté par Guillaume Kasbarian (amendement I-CF1588), il exclut des nouvelles restrictions les logements loués avec un bail meublé de résidence principale, un bail étudiant ou un bail mobilité. L’objectif affiché : ne pas pénaliser les étudiants, les salariés et les personnes en mobilité qui choisissent le meublé plutôt que la location nue. D’après ce qui a été rapporté, ces baux sortiraient aussi de la restriction sur le report des amortissements.
Amendement Echaniz : plus d’amortissement pour les meublés de tourisme
Porté par le député socialiste Iñaki Echaniz (amendement I-CF776), il va beaucoup plus loin pour les meublés de tourisme : plus aucune déduction de l’amortissement au régime réel, mais uniquement pour les biens achetés à partir du 1er janvier 2027. Les biens achetés avant resteraient soumis au plafond du gouvernement (1,5 % et 5 000 €). La logique : réformer le flux, pas le stock.
Point de vigilance : le dispositif vise la date d’achat, alors que l’exposé des motifs évoque les nouvelles mises en location. Le cas d’un bien acheté avant 2027 et mis en location touristique après n’est donc pas encore tranché.
Les propositions rejetées
- LFI proposait d’étendre la réforme aux loueurs en meublé professionnels (LMP) : rejeté.
- Laurent Wauquiez proposait au contraire de tout laisser en l’état : rejeté.
Que faire en attendant le vote définitif ?
Ne vendez rien dans la précipitation. Ces amendements ont été adoptés en commission : le texte est examiné en séance publique à l’Assemblée nationale depuis le 13 octobre, puis passera au Sénat, avant un vote définitif prévu en fin d’année. Prendre une décision patrimoniale sur la base d’un amendement de commission serait aller beaucoup trop vite.
En revanche, vous pouvez dès maintenant :
- faire le point sur votre stock d’amortissements non déduits : c’est lui qui serait limité à 50 % du résultat jusqu’en 2036 ;
- identifier précisément votre type de bail : résidence principale, bail étudiant, bail mobilité ou location saisonnière ;
- repérer les biens à usage mixte (étudiant de septembre à juin, location touristique l’été), qui seront les plus exposés aux zones grises du texte.
Une distinction logique sur le papier, difficile dans la pratique
Distinguer longue et courte durée peut paraître logique pour favoriser le logement à l’année. Mais beaucoup de propriétaires louent à un étudiant de septembre à juin, puis en saisonnier l’été. D’autres alternent bail mobilité et location touristique selon les périodes. Où placer la frontière, et comment l’administration pourra-t-elle la contrôler ?
Il y a aussi un problème de fond : changer les règles du jeu en cours de route. Des milliers de propriétaires ont acheté et emprunté sur la base d’un plan de financement qui intégrait l’amortissement. Le retirer, c’est exposer certains d’entre eux à une imposition du jour au lendemain, avec un crédit toujours en cours.
Enfin, la location saisonnière répond à un vrai besoin. La France est la première destination touristique au monde et des pans entiers de l’économie en vivent : conciergeries, entreprises de ménage, artisans, commerces locaux. Fragiliser ce secteur, c’est aussi fragiliser l’emploi dans nos territoires.
Ce qu’il faut retenir
- ✅ Location meublée à l’année : elle pourrait être épargnée par le plafonnement.
- ⚠️ Meublé de tourisme : clairement dans le viseur, avec la suppression de l’amortissement pour les achats à partir de 2027.
- ℹ️ Rien n’est définitif : le texte peut encore évoluer à l’Assemblée et au Sénat. Nous publierons une mise à jour dès le vote.
Questions fréquentes
Le LMNP est-il supprimé en 2027 ?
Non. Le statut LMNP n’est pas supprimé. Le projet de loi de finances 2027 vise l’amortissement déductible au régime réel. Après le vote en commission, la location meublée à l’année serait épargnée et les meublés de tourisme seraient les plus touchés.
Mon meublé de tourisme acheté en 2024 est-il concerné ?
Selon l’amendement Echaniz, les biens achetés avant le 1er janvier 2027 garderaient un amortissement plafonné à 1,5 % du prix et 5 000 € par an. La suppression totale ne viserait que les achats à partir de 2027. Ces règles restent à confirmer par le vote définitif.
Faut-il vendre son bien en LMNP maintenant ?
Non, pas sur la base d’un amendement de commission. Le texte va encore évoluer. Faites plutôt le point sur votre situation avec votre expert-comptable.
Que deviennent les amortissements non déduits ?
Le texte initial supprime leur report, avec un stock utilisable jusqu’en 2036 dans la limite de 50 % du résultat annuel. Les baux de résidence principale, étudiants et mobilité pourraient sortir de cette restriction grâce à l’amendement Kasbarian.
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