Vous détenez un bien immobilier en location nue et souhaitez maximiser vos revenus locatifs ? Passer à la location meublée peut être une solution fiscalement avantageuse et plus rentable. Découvrez les démarches, les avantages et les points essentiels pour réussir cette transition.
Pourquoi basculer de la location nue à la location meublée ?
La location meublée, particulièrement sous le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), offre plusieurs avantages significatifs par rapport à la location nue. Voici les principaux :
1. Une fiscalité avantageuse
- En location nue, les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
- En location meublée, les revenus relèvent des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), permettant d’opter pour le régime forfaitaire ou réel.
- Régime forfaitaire (micro-BIC) : abattement fiscal de 50 % (contre 30 % en location nue).
- Régime réel : possibilité de déduire toutes vos charges réelles (taxe foncière, assurances, frais de gestion) et d’amortir la valeur du bien, des travaux et du mobilier.
2. Une meilleure rentabilité
Le loyer en location meublée est généralement 20 % plus élevé qu’en location nue, en raison des services et du mobilier fournis.
3. Une souplesse juridique
- Bail de 12 mois renouvelable (9 mois pour les étudiants) contre 3 ans pour la location nue.
- Plus de facilité pour récupérer votre bien en cas de besoin personnel.
Les démarches pour passer à la location meublée
1. Vérifiez vos conditions fiscales
- Attention aux déficits fonciers ! Si vous avez imputé un déficit foncier sur vos revenus au cours des trois dernières années, passer à la location meublée pourrait entraîner une requalification fiscale.
2. Achetez le mobilier nécessaire
Un logement meublé doit répondre à des critères précis définis par la loi. Voici la liste minimale à fournir :
- Literie (avec couette ou couverture).
- Plaques de cuisson, four ou micro-ondes.
- Réfrigérateur et congélateur (ou compartiment congélation).
- Vaisselle et ustensiles de cuisine.
- Table, sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien.
3. Attendez un changement de locataire
Le passage à la location meublée est idéal lors d’un changement de locataire. Cela vous évite un refus de la part de votre locataire actuel.
4. Immatriculez votre activité de location meublée
- Rendez-vous sur le site de l’INPI pour enregistrer votre activité de loueur meublé non professionnel (LMNP).
- Obtenez un numéro SIREN/SIRET.
Les obligations fiscales et déclaratives
1. Régime micro-BIC ou réel
- Micro-BIC : bénéfice de l’abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes.
- Régime réel : vous déduisez vos charges réelles et amortissements. Ce régime est souvent plus avantageux pour les biens à forte rentabilité ou nécessitant des travaux.
2. Déclaration annuelle
- Régime réel : établissez un bilan et un compte de résultat chaque année. Reportez le bénéfice ou le déficit sur votre déclaration d’impôt (formulaire 2042-C PRO).
- Micro-BIC : déclarez simplement vos recettes brutes. L’administration applique automatiquement l’abattement.
3. Cotisation foncière des entreprises (CFE)
- La location meublée est considérée comme une activité économique. Vous devrez payer la CFE, dont le montant varie entre 200 et 500 € par an selon votre commune.
Les critères pour rester LMNP
Vous êtes loueur meublé non professionnel tant que vous ne remplissez pas simultanément ces deux conditions :
- Vos recettes locatives annuelles (loyers + charges) excèdent 23 000 €.
- Ces recettes dépassent vos autres revenus d’activité au sein de votre foyer fiscal.
Si vous dépassez ces seuils, vous serez requalifié en loueur meublé professionnel (LMP).
Avantages et limites de la location meublée
Avantages
- Optimisation fiscale grâce au régime réel.
- Meilleure rentabilité locative.
- Souplesse pour récupérer votre bien.
Inconvénients
- Gestion plus complexe (achat de mobilier, gestion comptable).
- CFE à payer chaque année.
Conclusion
Le passage de la location nue à la location meublée est une excellente opportunité pour améliorer la rentabilité et optimiser la fiscalité de vos investissements locatifs. Cependant, cette transition nécessite une bonne préparation, notamment en matière fiscale et administrative.
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