Investissement immobilier : LMNP vs SCI, quelle stratégie adopter ?
L’investissement immobilier est une stratégie prisée pour générer des revenus passifs ou préparer sa retraite. Toutefois, choisir la meilleure structure fiscale est souvent un casse-tête pour les investisseurs, qu’ils soient novices ou expérimentés. Faut-il opter pour le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou investir via une SCI (Société Civile Immobilière) ? Découvrez dans cet article les avantages et inconvénients de ces deux solutions pour optimiser vos revenus locatifs et la fiscalité associée.
1. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)
Le LMNP est une niche fiscale particulièrement avantageuse pour les investisseurs en location meublée. Il permet de bénéficier de certains avantages fiscaux intéressants tout en générant des revenus locatifs.
Avantages du LMNP
- Amortissements déductibles : Vous pouvez amortir le bien ainsi que les meubles, ce qui diminue considérablement votre base imposable.
- Pas de prise en compte des amortissements lors de la revente : Contrairement à d’autres régimes fiscaux, l’amortissement du bien n’est pas pris en compte lors de la vente. Vous bénéficiez donc des abattements pour durée de détention du régime de la plus-value des particuliers.
- Accès à un régime fiscal favorable : Les revenus sont soumis au régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), souvent plus avantageux que celui des revenus fonciers.
- Charges déductibles : Frais d’acquisition, frais de notaire, intérêts d’emprunt, taxes, travaux (réparations, entretien) et autres frais sont déductibles.
Conditions pour bénéficier du LMNP
Pour être éligible au LMNP, il faut respecter deux conditions :
- Ne pas dépasser 23 000 € de recettes locatives par an.
- Les revenus locatifs ne doivent pas excéder les autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaire, dividendes, etc.).
Si ces deux conditions ne sont plus remplies, vous passez automatiquement en statut Loueur Meublé Professionnel (LMP), ce qui entraîne d’autres implications fiscales et sociales.
Inconvénients du LMNP
- Affiliation obligatoire au régime social des indépendants : En cas de passage en LMP, vous devez payer des cotisations sociales, ce qui peut augmenter le coût total de votre investissement.
- Plafond de recettes : Le LMNP est limité pour les gros investisseurs immobiliers qui souhaitent multiplier les biens.
2. La SCI : Impôt sur le Revenu (IR) vs Impôt sur les Sociétés (IS)
La SCI est souvent utilisée pour gérer des investissements immobiliers en famille ou entre associés. Cependant, deux régimes fiscaux s’offrent à vous : la SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) et la SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés).
La SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu)
- Transparence fiscale : Les revenus de la SCI sont directement imposés dans les mains des associés. Cela signifie que les bénéfices ou pertes sont reportés sur la déclaration de revenus des associés.
- Fiscalité des revenus fonciers : Les revenus locatifs sont imposés comme des revenus fonciers, avec des abattements pour travaux. Toutefois, aucun amortissement n’est possible dans cette structure, ce qui peut vite engendrer une fiscalité élevée.
- Avantage pour la transmission : Le régime IR est souvent privilégié pour la transmission de patrimoine, car les donations sont facilitées dans ce cadre.
La SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés)
- Amortissements : Contrairement à la SCI à l’IR, la SCI à l’IS permet d’amortir le bien immobilier, réduisant ainsi fortement l’assiette imposable.
- Imposition réduite : Les bénéfices de la SCI à l’IS sont imposés à l’impôt sur les sociétés (15% jusqu’à 38 120 € de bénéfice, puis 25% au-delà). Il est possible de réinvestir les bénéfices dans la société, sans être imposé au niveau personnel, sauf en cas de distribution de dividendes.
- Fiscalité lourde à la revente : L’amortissement du bien étant pris en compte, la base de calcul de la plus-value peut être élevée, augmentant ainsi l’impôt à payer lors de la vente du bien.
Comparatif SCI à l’IR vs SCI à l’IS
| Critère | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
|---|---|---|
| Imposition des revenus | Revenus fonciers à l’impôt sur le revenu | Impôt sur les sociétés (15% puis 25%) |
| Amortissement du bien | Non | Oui |
| Déductibilité des travaux | Travaux de réparation uniquement | Tous les travaux sont amortissables |
| Régime de plus-value | Plus-value des particuliers | Plus-value des professionnels (prise en compte des amortissements) |
| Gestion des bénéfices | Redistribués aux associés, imposés à l’IR | Possibilité de réinvestir ou distribuer des dividendes |
3. Que choisir entre le LMNP et la SCI ?
Avantages du LMNP pour débuter
Si vous commencez dans l’investissement immobilier, le LMNP reste le choix le plus fiscalement avantageux. Il offre la possibilité d’amortir les biens tout en bénéficiant d’une imposition plus douce sur la plus-value lors de la revente.
La SCI pour les projets de grande envergure
La SCI à l’IS est intéressante si vous souhaitez développer un patrimoine immobilier conséquent et que vous projetez de réinvestir régulièrement les bénéfices dans de nouveaux biens. Toutefois, il faut bien comprendre que la fiscalité à la sortie peut être lourde, notamment si le bien est conservé longtemps.
Conclusion
Le choix entre le LMNP et la SCI dépend de nombreux facteurs : votre stratégie patrimoniale, votre niveau d’investissement, vos objectifs à court et long terme. Le LMNP est idéal pour un premier investissement locatif, alors que la SCI à l’IS permet de structurer des investissements plus importants sur le long terme.
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