Comment financer vos investissements locatifs ?
Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif, il est important de comprendre les nouvelles règles de financement mises en place par les banques. Ces changements influencent directement vos chances d’obtenir un prêt immobilier. Dans cet article, nous passons en revue les principaux points à connaître pour vous aider à continuer d’investir efficacement.
Les évolutions de la réglementation bancaire
Les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF)
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a introduit de nouvelles recommandations visant à renforcer les critères d’octroi de crédits immobiliers. Ces règles, bien que similaires à celles en vigueur depuis 2019, seront strictement appliquées à partir de janvier 2022. Voici les deux principaux critères à retenir :
- Un taux d’endettement maximal de 35% : Les banques ne pourront pas accorder de crédits immobiliers si votre endettement dépasse ce seuil, à l’exception de 20% des dossiers, principalement pour les primo-accédants.
- Une durée de prêt maximale de 25 ans : La durée des prêts immobiliers ne pourra excéder 25 ans, sauf pour les achats en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou avec de gros travaux.
L’impact sur les investisseurs locatifs
Pour les investisseurs immobiliers, ces nouvelles règles représentent un véritable défi. Les banques deviennent plus sélectives et limitent les dérogations pour les prêts destinés à l’investissement locatif. Cela signifie que les investisseurs doivent désormais présenter des dossiers plus complets et optimisés pour maximiser leurs chances d’obtenir un financement.
Optimiser votre dossier de financement immobilier
L’importance de bien préparer son dossier
Un dossier de financement bien préparé est la clé pour convaincre les banques. Voici les étapes essentielles à suivre :
- Rassembler tous les documents nécessaires : Relevés de comptes, bulletins de salaire, justificatifs de revenus locatifs, estimations de travaux, etc.
- Présenter un projet cohérent : Connaissez vos chiffres, comme le prix d’achat, le montant des travaux, les loyers prévus, et calculez la rentabilité de votre investissement sur la base de 20 ans plutôt que 25 ans.
- Penser au partenariat bancaire : Il ne s’agit plus de solliciter plusieurs banques pour un projet unique, mais plutôt de construire une relation durable avec une banque qui pourra vous suivre sur plusieurs projets.
Mettez en avant les contreparties pour la banque
Pour compenser les nouvelles exigences, proposez des contreparties à la banque :
- Domiciliation des revenus : Domiciliez vos revenus professionnels ou locatifs dans la banque prêteuse.
- Produits financiers : Ouvrir un compte épargne ou une assurance-vie auprès de la banque peut peser en votre faveur.
- Assurances et autres services : Souscrire aux assurances proposées par la banque (assurance emprunteur, assurance propriétaire non-occupant, etc.) peut aussi aider à obtenir de meilleures conditions.
Quel avenir pour le financement immobilier locatif ?
Taux d’intérêt et durée de financement
Avec la légère remontée des taux d’intérêt prévue en 2022, les banques auront un peu plus de flexibilité pour accorder des crédits. Toutefois, il est important de prévoir vos investissements sur des durées de 20 ans plutôt que 25 ans, car les prêts sur 25 ans deviennent rares.
L’investissement via des structures juridiques
Si vous dépassez le seuil d’endettement de 35% en nom propre, il est peut-être temps de passer à des structures juridiques comme les SCI ou les SARL de famille. Ces structures permettent de contourner certaines restrictions imposées par le HCSF, notamment sur le taux d’endettement, et peuvent offrir des avantages fiscaux.
Conclusion
Il est toujours possible d’investir dans l’immobilier locatif, mais cela demande une approche plus professionnelle. En optimisant votre dossier et en établissant des partenariats solides avec les banques, vous pouvez continuer à faire croître votre portefeuille immobilier malgré un contexte de financement plus exigeant. Si vous avez besoin d’accompagnement pour structurer vos projets et préparer vos dossiers, contactez-nous pour bénéficier de notre expertise.