La location meublée est une location comportant un certain de nombre d’équipements suffisants pour permettre au locataire de pouvoir séjourner en ayant à sa disposition les éléments lui permettant de séjourner dans les conditions optimales (lit, frigo, meubles etc…).
La location meublée, est parmi l’ensemble des schémas d’optimisations immobilières existants, celui qui offre un régime privilégié, notamment lorsque l’investisseur opte pour le statut de loueur meublé professionnel. En effet, ce régime est très favorable pour les investisseurs fortement imposés.
Statut du loueur en meublé
En ce qui concerne le statut du loueur en meublé, c’est un statut juridique et fiscal rattaché à la personne et non au bien. C’est d’ailleurs, la raison pour laquelle ce statut est peu sensible aux modifications fréquentes des régimes fiscaux immobilières qui est du ressort gouvernemental et politique.
La location meublée dès qu’elle présente un caractère habituel et qu’elle n’est exercée sous la forme d’une société de capitaux, est rattaché à la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Les produits de la location occasionnelle d’un seul local constituent des revenus fonciers. La location meublée non occasionnelle au plan fiscal constitue une activité commerciale alors que juridiquement, elle constitue une activité civile.
L’activité de location meublée est caractérisée par la diversité des situations : d’un particulier qui loue une simple pièce de sa résidence principale à l’exploitant professionnel qui en tire l’essentiel de ses revenus. A titre d’exemples nous pouvons citer des loueurs en meublé saisonnier, loueur de chambres pour saisonnier, pour étudiants, de chambres d’hôtes etc…
Types de loueurs en meublé
Il existe deux types de loueurs meublés : loueur en meublé professionnel (LMP), et le loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Le loueur en meublé professionnel doit être inscrit en tant que tel au registre du commerce et des sociétés, les recettes annuelles perçues de la location ou les locations doivent dépasser 23 000 € TTC et, les recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal. En ce qui concerne la limite de 23 000 €, les recettes brutes à prendre en considération doivent s’étendre au total des loyers courus, taxes comprises.
Dans le cas de la location en meublé non professionnel un loueur qui ne correspond pas à la qualification de loueur meublé professionnel relève de la catégorie des loueur en meublé non professionnel.
Comme nous l’avons déjà évoqué l’avantage de la location meublée réside principalement dans l’attractivité de sa fiscalité. La location en meublé, a titre habituel de chambres ou d’appartements est une activité qui rentre dans le cadre de l’Impôt sur le Revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et commerciaux.
Pour la location meublée non professionnelle il existe deux régimes d’imposition différents présentant des règles différentes de détermination du bénéfice imposable : le micro BIC (régime forfaitaire), le régime BIC au réel.
La récupération de la TVA sur acquisition
Lorsque les locaux faisant l’objet de la location meublée sont achetés neufs, le loueur qui paye un prix d’achat TTC, peut alors récupérer la TVA payée lors de l’acquisition du bien si son activité elle-même soumise à TVA (par exemple pour de la location de bureaux équipés). L’avantage ici est que l’acquéreur ne paye que le prix hors taxe car la tva peut faire l’objet d’une demande de remboursement.
l’Amortissement du bien permet de générer des charges
La location en meublé professionnel ou non professionnel permet d’amortir de façon linéaire l’immobilisation c’est à dire le bâtiment (hors quote part relative au terrain) sur une période de 20 à 30 ans mais aussi le mobilier sur une période de 7 ans.
Lorsque des personnes physiques louent un bien amortissable, elles ne peuvent déduire les amortissements que dans ces conditions :
- Amortissements déductibles : loyers- charges relatives au bien loué
- Amortissements reportables : amortissements totaux-amortissements déductibles.
Déficits reportables
Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont imputables que sur les bénéfices provenant de l’ensemble des activités non professionnelles imposables dans la catégorie des BIC. Il est possible en cas de solde déficitaire, d’imputer sur les revenus de même nature des 6 années suivantes.
Pour les loueurs en meublé professionnels, le déficit peut être imputer sur le revenu global du foyer fiscal, sans limitation de montant. Il est possible également en cas de solde déficitaire, d’imputer sur les revenus de même nature des 6 années suivantes.