Vous investissez en location meublée en France tout en vivant à l’étranger ?
Alors la réforme LMP 2026 pour les non-résidents vous concerne directement.
Jusqu’à présent, de nombreux expatriés basculaient automatiquement en loueur meublé professionnel (LMP) sans réellement l’avoir anticipé. Or, ce statut entraîne des cotisations sociales importantes et un régime fiscal spécifique.
Depuis 2026, une modification majeure vient corriger cette situation. Désormais, les revenus étrangers sont pris en compte dans le calcul du seuil LMP. En conséquence, beaucoup de non-résidents vont sortir du statut professionnel.
Voyons précisément ce qui change — et surtout comment adapter votre stratégie.
Rappel : quand devient-on loueur meublé professionnel ?
Pour devenir LMP, deux conditions cumulatives doivent être remplies :
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Dépasser 23 000 € de recettes annuelles en location meublée
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Que ces recettes dépassent les autres revenus nets du foyer fiscal
Il est essentiel de comprendre que ces deux critères sont cumulatifs.
Par exemple :
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30 000 € de loyers
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60 000 € de revenus d’activité
→ Vous restez LMNP, car les loyers ne dépassent pas vos revenus.
En revanche :
-
40 000 € de loyers
-
30 000 € de revenus
→ Vous basculez LMP, car les deux seuils sont dépassés.
Le problème avant 2026 pour les non-résidents
Avant la réforme, l’administration fiscale ne prenait pas en compte les revenus perçus à l’étranger.
Concrètement :
Un expatrié à Dubaï gagnant 120 000 € à l’étranger et percevant 30 000 € de loyers en France était automatiquement considéré comme LMP, car seuls les revenus imposables en France étaient retenus.
Il suffisait donc de dépasser 23 000 € de loyers pour devenir professionnel.
Ce mécanisme était :
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automatique
-
annuel
-
non optionnel
Cela créait une vraie inégalité entre résidents et non-résidents.
LMP 2026 : ce qui change pour les expatriés
Depuis 2026, les revenus mondiaux sont intégrés dans le calcul du seuil.
Désormais :
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Les revenus d’activité perçus à l’étranger sont pris en compte
-
Le basculement en LMP devient beaucoup plus rare pour les expatriés
Dans l’exemple précédent :
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30 000 € de loyers
-
120 000 € de revenus étrangers
→ Vous restez LMNP
C’est un changement majeur.
De nombreux non-résidents vont donc sortir du statut LMP à compter de 2026.
Pourquoi le statut LMP peut être contraignant ?
Le passage en LMP entraîne :
-
Affiliation obligatoire à la Sécurité sociale des indépendants
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Cotisations minimales d’environ 1 200 € par an
-
Puis 35 à 45 % du résultat fiscal
Certes, ces cotisations sont déductibles. Cependant, elles génèrent un coût immédiat.
En revanche, le LMP présente aussi un avantage :
L’exonération de plus-value
Si :
-
Vous êtes LMP depuis plus de 5 ans
-
Vos recettes sont inférieures à 90 000 €
Alors vous pouvez bénéficier d’une exonération quasi totale de la plus-value long terme.
Seule la plus-value court terme (amortissements) reste soumise aux cotisations sociales.
Ainsi, le LMP n’est pas toujours défavorable. Il peut même être stratégique selon les objectifs.
LMNP ou LMP en 2026 : faut-il se réjouir de sortir du LMP ?
Pas nécessairement.
Le véritable enjeu n’est pas d’éviter le LMP à tout prix.
Le véritable enjeu est d’anticiper.
Car le statut :
-
est automatique
-
est recalculé chaque année
-
n’est pas un choix
Si votre prochain investissement vous fait dépasser les seuils, vous basculez.
Il est donc indispensable d’analyser :
-
votre niveau de revenus
-
votre stratégie patrimoniale
-
votre horizon de détention
-
votre stratégie de revente
Comment éviter un basculement non souhaité ?
Si vous ne souhaitez pas passer en LMP, plusieurs options existent :
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Investir via une SCI à l’IS
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Utiliser une SARL de famille
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Structurer via une société soumise à l’impôt sur les sociétés
Cela permet :
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De conserver le LMNP en nom propre
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De sécuriser votre stratégie
-
De limiter les effets automatiques
Chaque situation est différente. Il n’existe pas un statut meilleur qu’un autre.
Il existe un statut adapté à votre stratégie.
Conclusion
La réforme LMP 2026 pour les non-résidents corrige une anomalie fiscale importante.
Désormais, les expatriés sont traités comme les résidents pour le calcul du seuil.
Cela va permettre à de nombreux investisseurs de rester en LMNP.
Cependant, le véritable sujet reste stratégique :
ne pas subir son statut fiscal, mais le piloter.
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