LMNP 2026 : après plusieurs mois d’incertitudes, le budget a finalement été adopté. Bonne nouvelle pour les investisseurs : le statut du LMNP est maintenu et l’amortissement n’est pas supprimé. Cependant, un nouveau dispositif de bailleur privé (dit dispositif “Jamberin”) voit le jour. Faut-il modifier sa stratégie d’investissement immobilier en 2026 ? Voici l’analyse complète.
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LMNP 2026 : l’amortissement est maintenu
La principale crainte concernait la suppression de l’amortissement en LMNP.
Finalement, cette mesure n’a pas été retenue.
Ainsi, le LMNP 2026 conserve l’amortissement, avec toutefois un point inchangé depuis 2025 :
les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente.
Concrètement :
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toujours possible de gommer le bénéfice chaque année
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toujours possible de neutraliser l’impôt et les prélèvements sociaux
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mais impact fiscal à anticiper lors de la cession
À ce stade, le LMNP 2026 reste le statut le plus efficace pour investir en nom propre.
Hausse de la CSG : quel impact ?
La CSG passe de 17,2 % à 18,6 %.
Cela concerne uniquement les investisseurs ayant un bénéfice imposable.
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Si vous êtes en déficit → aucun impact
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Si vous êtes bénéficiaire → +1,4 % de prélèvements sociaux
Ainsi, l’impact existe, mais il demeure limité.
Non-résidents : correction d’une injustice
Jusqu’à présent, un non-résident dépassant 23 000 € de recettes basculait automatiquement en LMP.
Désormais, en 2026, le seuil prend désormais en compte les revenus d’activité globaux.
Par conséquent, cela évite une requalification automatique pénalisante.
Nouveau statut de bailleur privé (dispositif Jamberin)
En parallèle, le budget 2026 introduit un nouveau statut : le bailleur privé.
Toutefois, contrairement à ce que son nom pourrait laisser penser, ce dispositif ne s’adresse pas à tous les investisseurs.
Ce dispositif :
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concerne uniquement les particuliers
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vise principalement le neuf ou l’ancien avec +30 % de travaux
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impose un engagement de location de 9 ans
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impose des plafonds de loyers
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concerne uniquement la location nue
Il fonctionne avec un mécanisme d’amortissement plafonné.
Exemple :
Achat à 250 000 €
80 % amortissables
≈ 7 000 € d’amortissement annuel selon les cas.
Mais :
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amortissements réintégrés à la revente
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loyers plafonnés
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forte contrainte
👉 Il s’agit davantage d’un outil politique de relance du logement neuf que d’un outil de rentabilité.
LMNP ou bailleur privé en 2026 ?
Si votre objectif est :
✔ Rentabilité
✔ Flexibilité
✔ Optimisation annuelle
✔ Investissement ancien à forte performance
Alors, le LMNP 2026 reste supérieur.
En revanche, si vous privilégiez :
✔ Investissement neuf encadré
✔ Approche patrimoniale sécurisée
✔ Engagement long terme avec plafonds
➡️ Le dispositif bailleur privé peut être étudié.
Faut-il continuer à investir en nom propre ?
Même si le LMNP 2026 est maintenu, il reste régulièrement visé par les réformes.
Stratégie recommandée :
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Diversifier les modes de détention
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Étudier l’investissement via société (SCI à l’IS, holding, etc.)
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Ne pas concentrer tout son patrimoine sur un seul régime fiscal
En effet, les régimes en société sont historiquement plus stables.
Conclusion
Le budget 2026 ne révolutionne pas l’investissement locatif.
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Le LMNP 2026 est sauvé
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La CSG augmente légèrement
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Un nouveau dispositif bailleur privé apparaît
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La logique reste politique plus qu’économique
À ce stade, le LMNP 2026 demeure le statut le plus intéressant pour investir en nom propre, mais la diversification juridique devient stratégique.
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