La possible disparition du régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) en 2025 fait l’objet de nombreuses interrogations. Retour sur les propositions du rapport de juillet 2024, leurs implications et les stratégies à envisager pour les investisseurs immobiliers.
Contexte : pourquoi cette inquiétude sur le LMNP ?
En juillet 2024, un rapport piloté par Madame Lemeur a été publié. Il propose une réforme de la fiscalité immobilière avec des mesures qui pourraient impacter fortement le régime LMNP. Bien que ces propositions soient à ce stade exploratoires, elles suscitent une grande inquiétude, car elles visent à aligner la fiscalité de la location meublée sur celle, moins avantageuse, de la location nue.
Objectifs du rapport :
- Lutter contre les déséquilibres du marché locatif.
- Réduire l’attractivité de certaines niches fiscales, notamment le régime LMNP.
- Encourager la transparence et une meilleure répartition des offres locatives.
Les propositions du rapport : quelles réformes ?
1. Suppression ou limitation de l’amortissement comptable
- Actuellement : en régime réel, les investisseurs en LMNP peuvent amortir la valeur du bien immobilier, ce qui permet de réduire considérablement l’assiette imposable.
- Proposition : supprimer l’amortissement ou le limiter à des durées plus longues, ce qui rendrait le régime moins attractif fiscalement.
2. Alignement avec la location nue
- Les recettes issues de la location meublée seraient imposées comme des revenus fonciers (au lieu des BIC). Cela entraînerait :
- L’impossibilité de bénéficier de l’amortissement.
- Une fiscalité globalement plus défavorable pour les investisseurs.
3. Réforme du seuil pour le passage au LMP
- Actuellement, un loueur passe en LMP (Loueur Meublé Professionnel) s’il dépasse 23 000 € de recettes annuelles ET si ces recettes excèdent les autres revenus de son foyer fiscal.
- Proposition :
- Relever le seuil de 23 000 € à 30 000 €.
- Intégrer les revenus de capitaux mobiliers dans le calcul des seuils.
4. Instauration d’un régime forfaitaire unique
- Un régime forfaitaire commun à la location nue et meublée, avec un abattement standard.
- Plafond de recettes proposé : 30 000 €.
Ce qu’il faut retenir sur l’avenir du LMNP
1. Rien n’est décidé à ce stade
- Les propositions du rapport visent à alimenter les discussions pour un éventuel projet de loi. Aucune mesure définitive n’a été adoptée.
- Le contexte politique et la crise actuelle du marché immobilier pourraient retarder ou modifier ces réformes.
2. Impact potentiel sur le marché locatif
- Réduction de l’attractivité fiscale pour les investisseurs.
- Risque de raréfaction de l’offre locative si ces mesures découragent les nouveaux investisseurs.
Que faire en tant qu’investisseur ?
1. Si vous détenez déjà un bien en LMNP
- Pas de panique : attendez les évolutions législatives définitives avant d’agir.
- Optimisez votre gestion actuelle : continuez à exploiter votre bien sous le régime LMNP tout en surveillant les réformes à venir.
2. Si vous envisagez un nouvel investissement
- Anticipez les évolutions fiscales : réfléchissez à structurer vos futurs projets différemment, notamment via des sociétés :
- SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés).
- SAS ou SARL (sociétés commerciales).
- Ces structures offrent une stabilité fiscale plus grande et permettent de contourner les contraintes potentielles liées au régime LMNP.
3. Diversifiez vos stratégies
- Étudiez les autres régimes fiscaux : LMP, SCI, sociétés commerciales.
- Analysez la rentabilité à long terme : effectuez des simulations pour choisir la structure adaptée à votre situation.
Avantages actuels du LMNP
Malgré les incertitudes, le LMNP reste aujourd’hui une niche fiscale intéressante, notamment grâce à :
- L’amortissement comptable.
- La déduction de nombreuses charges.
- Une gestion simplifiée pour les investisseurs en nom propre.
Conclusion : faut-il s’inquiéter pour le LMNP ?
Le LMNP est dans le viseur des réformes fiscales depuis plusieurs années, mais sa suppression reste hypothétique. Les investisseurs doivent toutefois anticiper une éventuelle réduction de ses avantages fiscaux et envisager des alternatives comme l’investissement via des sociétés.
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